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tags: Rentea, OURs
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# 一燒再燒，強制成立管委會就夠了 - 演講紀錄共筆

本篇演講紀錄的著作權屬於講者，其餘部份，以 CC0 拋棄一切權利。歡迎協作補充。

- 時間：
- 2022-04-21 19:30
- 與談人：
- 詹竣傑（OURs辦公室主任）​
- 廖庭輝（aka洛書，OURs ‧ 社會住宅推動聯盟合聘研究員）​

## 演講紀錄

房子危險老舊怎麼辦？都更、把弱勢丟去社宅就好？但房子的管理，所有權人還應該是要做，所以才推公寓大廈管理條例的修法。

### 1. 1990 年代通過後，執行的狀況

權責單位：管委會，或是管理負責人，但 1995 才確立，在那之前的建物就沒有啦
> 1995年立法通過，1995年之前的房子沒有管委會，政府有輔導在修法之後一些社區能成立管委會。

> 

可依時期將建物分類：

1. 1995 施行前的，大概一半未成立
2. 2004.1.1 前，23% 未成立
- 建商要提撥一定比例的錢作為成立管委會的資金
- 但現實是：建商只需要將那筆錢「設立專戶儲存」，且管委會成立在建物交屋之後，因此常見建商挪用錢到其他地方，並沒有在管委會成立之後把錢撥過去
3. 2004.1.1 後， 90.7% 成立
- 因為修法要求建商提撥的錢先由主管機關公庫代收，問題解決了

遇到的困難：
1. 立法時間太晚，已經有很多建築物缺管委會
2. 管委會只有第一筆資金可以利用
3. 管理單位是政府對接的建物管理的窗口，但現在沒管委會的，要成立的話，沒錢，又要擔責任，根本佛心，不太可行
- 居民公共參與感低落、搭順風車

城中城並沒有真正意義上的管委會，但他們還有一個非正式的管理機構。但在很多案例中，管委會的權力跟責任是不對等的。

- 沒管委會時，責任要所有人分攤
- 但如果有管委會，例如碰到外牆剝落時，因為區分所有權人大會反對修繕，那管委會要怎麼承擔責任呢？可以說要反對修繕的人去負責嗎？

繳納管理費和其運用，需要信任基礎，雖然背後有公共性，但也包含資產保值的概念（比較實際），可從這兩個軸線，討論支撐管理單位出現的理由。

### 2. 這次官方版的修法版本（已出內政委員會）

1. 之前因為威爾康大火才讓政府看到問題並推動《公寓大廈管理條例》，這次修法是因為城中城
2. 政府都知道有建物缺乏管理單位的問題，但因為產權處理起來複雜，雖以偏向推倒重建
3. 危老跟都更推動越來越慢，但多數需要改建的老房子，因為無法 100% 同意，所以《危老條例》也沒用，面對更多消防議題時，也無法凝聚共識。
- 政府的解法是推更多容積，但信任問題，無法靠錢解決，並不是把餅做大就可以（如果餅變大，那我當然要分更多呀，成為居民互相猜忌的可能性）
- 重建成本高，但住戶不用花錢，整建維護成本低，但住戶要花錢，整個資源分配有點怪

> 

官方修法重點：

1. 具危險之虞者強制成立管委會。危險的房子，沒管理權責單位的，可連續處罰區分所有權人，地方政府主管機關，也可指定管理負責人，~~沒正當理由不可拒絕~~（有部分版本有提到這句話，但最後通過的版本沒有提到，先刪除）
- 洛書：還不確定這個「管理負責人」要找誰？！第一個入住的住戶嗎？
- 「危險」的定義，由中央公告，目前還沒看到
- 但老房子，缺乏運作管委會的資源和信任基礎，成立後要運作也有困難

2. 期限內未成立者罰錢

### 3. 民間版的修法立場

:::info
[民間版修法版本](https://drive.google.com/drive/folders/1AWsw3AtbaUVFJIgJNUQVPZzlVb9_4gG-)
:::

> 

- 地方政府沒有錢，住戶也沒有錢，雙方都沒資源，輔導不出什麼東西。應該要訂定一個獎勵辦法，類似一個獎金池的概念，成立得快或好的管委會可以得到一些獎勵。
- 只有開罰是沒有用的

- 一些建築現況在表面上看不出來有危險之虞的地方，要有一個分區分期計畫。

> 

> [name=ddio] 歐歐，有錢可以改善公安消防好好
> [name=pn] 全力支持OURs版本 XD

> 
>
* 目前如果公寓大廈管理條例第55條規定，若區分所有權人會議還沒訂定規約，可以先用政府公布的「公寓大廈規約範本」。
* 而公寓大廈管理條例第7條，原本有規定五種不可以約定專用的項目。但在該公寓大廈還沒正式訂定規約之前，這五種項目都可以被約定專用。
* 其中第二項與第三項，OURs覺得若被住戶約定專用會有公共安全疑慮，建議修法排除。
* 

> 

- 事涉公共安全的東西，管委會可越過所有權人，解決權責的問題，像是上面提到的外牆剝落
- 如果住戶製造影響公共安全的事情，不用先勸導，可直接通報主管機關
- 條例中有些是提到管委會遇到生活上的問題，例如寵物爭議等等，這些政府的意思是先由管委會勸導再找公家單位協助。但與公共安全有關的部分應該要讓管委會更有權力介入。

> 

1. 補助應優先用在消防、公共安全，而不是拉皮

民團具體解方：

- 確立未成立管委會前，住戶的責任
- 強制成立管委會要有配套輔導獎勵機制
- 賦予管委會或管理負責人必要之公消安職權
- 強化公消安主管機關檢查之公權力

> [name=ddio] 現在才發現聊天室會定期推撥重點 XD

補充：

1. 應該要有公積金制度，因為平常的管理費，常常只能應付日常維運，而不是定期大修

### 4. 民間如何看本次官方版的修法

管理端缺失：
- 應該要讓想做事的政府，有法源依據，做該做的事。
- 城中城當時政府在執法上遇到的問題，消防勘查人員在現場拜訪的時候被擋在外面無法進入。

民間版 2021.11 就提出來了，也和各委員溝通過，但 2022.03 的行政院版，民團提出的建議在修法審查結果，全部都不被採納。

> [name=pn] QQ

> [name=ddio] 我離開處理一下工作～

- 加強管委會權職的部分：
- 政府回應：經管委會制止而不遵從行為可以報請政府單位介入 （前下之意，已經有相關法規可以解決問題，因此沒有採納民團建議）
- OURs回應：如果繼續維持「勸導不聽之後可以報官」，沒辦法在現實狀況下提供好的協助，很容易引起社區的內鬨，應該給管委會或管理負責人權利與義務，只要碰到影響到公共安全的事項，就直接報官。

## Q&A

> [name=aniii]我來幫忙記QA，但我九點有下個會議，謝謝:D
1. 輔導老舊公寓成立管委會，有什麼要件?誰可以來做?以都更為導向的輔導成立現為大宗...如何避免此種輔導團隊?

- 官方派出專業輔導團隊，透過都更解決老舊公寓的消防安全疑慮。（洛書補充：但還是會碰到一些都更的其他問題）。
- OURs:主要還是資源問題。如果政府沒有獎勵成立管委會的相關資源，對於沒有資源的老舊公寓大廈而言，輔導團隊也只能希望由建商買單進行都更改建。
- 這些錢可以走培力管委會這條路，避免熱心管委會被消滅、失去動力

2. （會後問題）也許可以改為有給職的委員制，薪水由管理費支應？委員應該也要視業務輕重給與薪資，也才比較有立場要他做好、要他負責。
- 目前管委會是可以透過區分所有權人大會，並根據社區規約改為有給職的，也包含委員的出席費、車馬費均可用類似模式進行設定。
- 但實務上很多管委會擔心自肥等批評，反而不願意採有給職的方式。
- 另有些公寓大廈會聘請總幹事或會計等工作人員，這部分通常就是有給職，由無給職的管委會進行監督管理指揮。

3. （會後問題）繳管理費是區分所有權人的義務，卻有人明明有錢買房子，卻說沒錢繳管理費？或許可以強制房子拿去抵押讓銀行來定期支付管理費？
- 目前公寓大廈管理條例第21、22條有規定積欠管理費的處理方式。積欠兩期管委會就可以向法院提起訴訟，欠太多甚至會被強制遷離與法拍。
- 但如果是要求所有權人「不管有沒有好繳費，先把房子拿去抵押來確保管理費」，恐怕不太容易通過。

> [name=pn] 乾蝦，沒問題，我應該都會在
> [name=ddio] Rentea 佔領 QA 區 XDDD (被抓去修緊急問題中)
> [name=aniii]我根本到快結束才發現有共筆...大家太強了！

## 補充資料

- 林旺根／[從城中城火災，談如何健全老舊大樓的重建及整建法制](https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/5832318)
- 2022/03/17巢運召開《公寓大廈管理條例》修法記者會，[完整新聞稿](https://reurl.cc/jkZmgn)
- [民間版修法版本](https://drive.google.com/drive/folders/1AWsw3AtbaUVFJIgJNUQVPZzlVb9_4gG-)
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