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# 新生兒誕生準備 - 民有街租屋合約調整提案

文件授權： [CC-BY-4.0](https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/deed.zh_TW)

感謝房東將房子出租給我們，讓我們在這裡舒服地住了兩年後，今年也將在此迎接新的生命。

為了順利照顧新生兒，我們想要提議調整屋內硬體、租期，以及加強對彼此的法律保障。細節詳述如下，要強調的是，這些都是我們在考量自身需求，以及房東權益後，所作的建議，只是草案，若房東有任何想法，都可以討論調整，希望能夠找到對雙方都好的方案。

## 1. 強化法律保障

我們希望能辦理契約公證，減輕居住事實認定的成本，並讓雙方的合約權力更有保障。

公證需要雙方攜帶契約、地籍謄本，至法院，或民間的公證人辦理。公證的費用，可完全由承租人負擔。

由於想要讓新生兒有個長期穩定的成長環境，我們希望能夠：

1. 將戶籍遷到這間房子，以確保社會福利、國民基本教育的權利
> 有公證過的契約，是承租人遷入戶籍最簡單的方式，也是就讀國中小的方法
3. 也希望藉此機會，擁有能夠延長租期的權利
> 1. 效力超過五年的合約，法律要求必須公證
> 2. 公證過的契約，如果屆時不幸發生租賃糾紛時，也能省去大部分往返法院的流程

## 2. 遷入戶籍

如上所述，由於新生兒的各項福利，皆綁定戶籍，因此我們希望能將戶籍遷入。

一個門牌，是允許有多個戶籍的，因此單純遷入戶籍，並不會影響屋主既有的權力，包含稅務，也不會有影響。

關於戶籍的詳細資訊，可參見我們[整理的這份文件](https://g0v.hackmd.io/SgI7kEHSS1-nJiMF-oD0Bg)。

## 3. 加裝冷氣，以及制定優先續租條款

### 加裝冷氣

由於新生兒對氣候變化較敏感，我們預計在原本的客廳空調外，另外在一個房間，新增一台變頻冷暖。

冷氣師傅的報價約為 37,000 元，也評估過電力系統負擔，有維持在法定的安全用電區間。如同 2021 年時的討論，冷氣在租約到期後，也會移交給房東，因此也希望，能夠納入違約的賠償範圍內。另外，由於房屋尚有其他能夠改善的硬體設施，例如室內牆壁輕微壁癌、隔熱隔音效果更佳的窗戶等等，我也想在五年租約到期時，用類似的方式，提出新的房屋修繕規劃。

### 優先續租條款

為此，在可見的 5-10 年，我們可以逐步將這間屋子，裝修成節能、使用有彈性，容易整理的空間，因此想和房東討論簽署「優先續租條款」，確保我們在持續投入心力與經費的同時，能繼續穩定地住在這裡。

優先續租條款，常見於台灣的商用租賃空間，目的是在保障承租人續租權利的情況下，也盡可能滿足出租人的需求。在這個提案中，我們希望若承租人若符合要件，包含提出新的修繕規劃，可要求續租至少三年，同時房東也能主張合理的租金漲幅。

關於條款的草案，由於較多細節，將放在[本篇文件的最後面](#附件-優先承租條款草案)，作為參考附件。另外，由於只是草案，內容就像當初討論租賃契約一樣，都能夠調整。

若房東同意往優先續租條款的方向進行，我們可以將條款以附件的方式，附加在現有的租賃契約中，一併進行公證。

## 4. 申請租屋補貼、公益出租人、報稅

考量育兒所增加的開銷，我們希望能夠申請租屋補貼。

若申請租屋補貼成功，政府會自動將房東設定為公益出租人，加上目前租金未滿 15,000 ，因此在房屋稅、地價稅、所得稅上，房東皆不受影響（參見[公益出租人介紹](https://www.dd-room.com/article/5f3cab0cf0e548b1e572a9ba)）。

但由於成為公益出租人後，租金收入將會被任列為所得（需要申報，但不用繳稅），因此房屋將會被認定為非自住住宅，在未來六年內交易時，會有較高的交易稅成本。（若想了解詳細的規範，請參見[我們整理的稅務資訊](https://g0v.hackmd.io/SgI7kEHSS1-nJiMF-oD0Bg#%E7%A7%9F%E8%B3%83%E9%9B%99%E6%96%B9%E7%A8%85%E5%8B%99%E8%B3%87%E8%A8%8A%E6%95%B4%E7%90%86)）

由於稅務成本，源自於房屋的交易價格，因此我們想在此提議，透過持續地保養屋況、提昇房屋的基礎機能，例如延緩漏水狀況、更新電力系統、窗戶與衛浴等，能夠長期沿用的設施，就能透過提高房價的方式，來彌補非自住住宅的稅務差距。

在[我們整理的稅務資訊](https://g0v.hackmd.io/SgI7kEHSS1-nJiMF-oD0Bg#%E7%A7%9F%E8%B3%83%E9%9B%99%E6%96%B9%E7%A8%85%E5%8B%99%E8%B3%87%E8%A8%8A%E6%95%B4%E7%90%86)，交易稅的差距，大約在 20-80 萬之間，光是我們這五年所投入的修繕成本，就[已有 36 萬](https://g0v.hackmd.io/PkD_LBFhR7a59k4JLdkHoA#%E8%8A%B1%E8%B2%BB%E5%88%86%E6%9E%90)，我們也將在接下來續約時，提出其他的修繕計畫，希望能在此找到對雙方都有利的方法。

> 2024/03/31 補充，經[財政部土地增值稅試算頁面](https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/51)估計，，自用、非自用的土地增值稅差額，約為 70 萬元。若在 2029 後交易，則差額為 65 萬元。

我們也理解報稅的方案，將會影響房東既有的財務規劃，因此也尊重房東的意願，可以見面時再細聊。

## 小結

謝謝房東閱讀至此，也希望房東理解我們為了準備新生兒的誕生，所作的各種嘗試與努力，希望我們能夠找到對彼此都好的方案。

這份提案書的內容，都是可以討論與調整的，我們近期也開始接洽法律相關專業，確認這些提案的可行性。

若房東有初步的想法後，我們可以來約線上或實體的討論，釐清細節，若對現在房屋的狀況感興趣，也歡迎約在民有街的屋子內討論。

期待進一步的消息。

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# 附件一-優先承租條款草案

1. 若承租人滿足以下要件，則出租人須在合約到期的四個月前，與承租人簽訂新的租賃契約：
1. 在合約期間內，承租人未違反契約中的相關義務，或是出租人終止租約之規定。
2. 承租人於合約到期的六個月前，提出新的承租契約提案。
3. 前項的承租契約提案，必須包含至少等值新台幣十萬元的修繕規劃，以維繫或增進此住宅的使用價值，由承租人負擔費用，並於契約期滿後，轉交給出租人擁有。
4. 若出租人另有更優先的修繕需求，且經承租人評估後，費用不超過前述修繕提議，則承租人須以出租人之修繕需求為優先。
2. 新簽訂之租賃契約，須符合以下要件：
1. 租賃期間至少三年，超過三年者，須雙方同意。
2. 租金漲幅，以前份契約至新契約生效期間，累計之消費者物價指數增幅為上限。消費者物價指數，以行政院主計總處公佈之資料為準。
3. 若出租人提早解約，須依比例，賠償承租人負擔之修繕費用。
4. 不屬於承租人造成的滲水、漏水情況，修繕費用由出租人負責；出租人延宕不處理，承租人有權代為修復，修繕費用由租金中扣除。
5. 因承租方裝修而導致的鄰居財產損失、怨訴成本，由承租方負責。
6. 上述要件，在雙方同意的前提下，均可調整。
3. 若滿足續租要件，但出租人未在四個月前，簽訂新的租賃契約，則為了讓承租人順利搬遷，承租人有權：
1. 以書面通知出租人，沿用原本的租約，並將租期展延 3-12 個月
2. 要求出租人負擔搬遷之成本，包含聘請搬家公司，以及搬離後的清潔、復原費用

# 附件二-土地增值稅試算


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