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# 資料整理 ==標題徵求中==

本文以 CC-BY-4.0 授權釋出

本文將以[長租剛好 - 目標族群定位研究的 Miro](https://miro.com/app/board/uXjVPH7aMxw=/?share_link_id=191690627846) 看板為素材，將目前收集的文獻，整理為易於閱讀的文章。

這次文獻收集的目的，是希望在思考「適合一般人的長租服務」之前，跳脫原本的個人經驗，更完整地了解租屋市場的全貌。

## 主要的居住者範圍

### 收入中等的人

由於目前租屋議題的討論，大多集中在社會弱勢，並使用社會福利為介入的方式，無法適用到其他人身上。因此這次的研究，將以所得中位數為主，往下到最低基本工資的族群，以這樣的收入水準，作為思考與收集素材的依據，希望能讓研究成果，適用在更多人身上。

極端值的資料也還是可以納入，當作參照，了解差異與原因，或許之後也能套用。

### 居住在城市的人，大台北都會區，北北基桃

由於不同城市的居住型態、建物種類有不小的差異，像是雙北的出租市場，以整層住宅為多，而台中則是套房為主，無法一概而論。這次的研究範圍，將先以專案成員所在的大台北都會區為主。

### 工作尚稱穩定的半定居者

在工作逐漸穩定後，在單一城市裡居住三五年，是許多人可以開始想像的事情。但由於一年期租約的限制，「長時間居住在一個空間裡」，並非大多租屋者習慣的生活想像。

這些城市裡的半定居的者，除了開始考慮買房，或是繼續維持一年一約的不穩定感之外，會受到哪些特質吸引，或能用哪些方式轉化，就能成為可以一起挪動租賃關係的長租者？將是本次研究的主要關注。

## 文獻分類

### 居住狀況統計

1. 近 5-10 年趨勢
1. 實質薪資降低
2. 住宅面積縮小
3. 房貸金額上升
4. 首購年齡延後
5. 房產持有更集中
6. 台北空閒住宅率上升
7. 跟父母同住時間越來越長
2. 數據
1. 2017 台北市
1. 20-40 歲 / 27% 人口 / 10% 房產
2. 50+ 歲 / 38% 人口 / 71% 房產
3. 60+ 歲 / 23% 人口 / 44% 房產
2. 2017 全台
1. 租賃市場 98.5 萬戶 = 300 萬人
4. 2020 台北市
1. 空閒住宅率 15.0% / 14.3 萬
2. 住宅自有率 72.1%
3. 住宅租用比率 13.8% ，六都第二高
4. 2022 台北市
1. 推估租賃住宅規模 17.6 萬
3. 觀察
1. 閒置房屋多，供需失橫
2. 租屋年齡上升，購屋更難，租屋族群、生命接度改變
3. 越高齡持有越多屋，少數持有多屋

### 人口、生育

1. 近 5 年趨勢
1. 第一胎平均年齡上升
2. 台北市戶籍人口減少，但約略等於夜間不在籍人口，均為 18 萬
> 尚無法確定夜間不在籍人口趨勢，只有 2022 資料
2. 數據
1. 2017 全台
1. 全國總生育率，與房貸負擔成負相關
3. 2020 全台
1. 35+ 歲 / 生育佔比 31.73%
2. 31.09 / 第一胎平均年齡
3. 觀察
1. 「結婚，購屋，然後生子」是阻力最小的路，不全然是客觀條件的考量，而是對於什麼是「穩定感」的需求。
> 常見觀點：
> 1. 不儘早買房,就沒辦法翻轉階級
> 2. 結婚的人，在社會壓力下可以繼續租房子嗎？

### 租金、房貸、薪資

1. 近 5 年趨勢
1. 六都與新竹租金漲幅明顯
3. 數據
1. 2018 全台
1. 所得中位數 / 62萬 全台 / 82萬 台北
3. 2021 全台
1. 房價所得比 / 9.07 全台 / 15.79 台北 / 12.13 新北
2. 房價租金比 / 40 台北 / 36 新北
> 35 以下才適合考慮用買的
3. 屋齡 30+ 年 / 50% 全台 / 71% - 64 萬 台北 / 46% - 77 萬 新北
4. 2022 全台
1. 20-30 歲購屋總價 / 台北 19M / 新北 12M
2. 20-30 歲頭期款所得比 / 台北 8+ / 新北 5
3. 40-50 歲 / 主要購屋年齡
5. 觀察
1. 老房子的問題：
1. 防震標準不明，因為沒有建照、使用執照
2. 用電安全，老房子的總安培數通常偏低，電線也老舊
> 2021 年台北高齡住宅的火災比例，高過住宅所佔比例
> 
4. 漏水壁癌

### 租賃產業現況

1. 現象
1. 2016 後，中央的策略為，讓租屋市場產業化、制度化，藉此創造經濟價值，以解決居住問題
1. 但因為缺乏稅制改革（持有、空屋、囤房），既有房東誘因低，所以沒有成效
2. 在商言商的租賃業者
1. 從房仲轉來的，偏好經營房東關係，因為包租代管沒有獲利空間，所以會排斥特定類別的弱勢
> 例如獨居老人、精神障礙和貧窮的無家者
3. 沒有獲利空間，就更容易規避外部成本，例如兆基
3. 面對「產權持有結構」與「青年世代不滿」張力，基於選票精算，民進黨的居住政策著力點,便是「在不得罪一方的前提下，增加另一方的利益」的「帕累托改進」(Pareto Improvement)。具體而言就是主推住宅補貼（社宅、租補），以青年為主要對象，舒緩其憤怒，並避免碰觸擁房者既有利益。
3. 2023 01/12 後，[租賃契約全面適用消保法](https://money.udn.com/money/story/6710/6906962)

2. 提問
1. 有哪些團體，在推動居住權？
1. OURS、無殼蝸牛住宅合作社、台北市社宅青創戶
> 青創戶的動力，也可能會讓自己更容易融入既有租屋市場（而不是創造新方案）

### 居住者樣貌與困境

1. 租屋困境
1. `通用` 租屋者的雙重不安全感：買不起房（穩定的社會資本）、被租屋市場欺負（居住穩定）
2. `通用` 購屋者生活較 租屋者穩定,因此喜歡將所得配置在全家生活品質的消費上
3. `通用` 不平等的租約無罰則，市面通路仍販售
4. `通用` 比起高租金，不穩定、無安全感、無合法權利，更讓人感到痛苦
> 房東即便「允許」房客申請租金補貼,也只能緩解經濟負擔,無法解決諸如租期不穩定、公民與社會權利受損等問題
6. `通用` 法律調處不合用，租賃條例至今，無做成結果的調處
7. `青年` 就算有社宅、租金補貼，省下的錢，也不夠存到購屋頭期款
8. `通用` 高房價、高通膨
9. `青年` 非典型工作人口上升、買房租房愈來愈難
1. `青年` 居住世代不公與市場扭曲，以社會福利概念擬定的補貼面住宅政策對青年而言已經不夠
> 補充： OURS 會不斷提青年居住問題，除了是因為這是實際的狀況外，也是倡議策略（政治上是否容易推動）選擇 [name=ddio]
1. `中老年單身男性` 多半獨居、沒有家庭資源、資訊能力也往往追不上社會變遷，也可能有病痛、身障、慢性病與重大傷病─這些人找房子就是靠街頭紅紙、身邊的人口耳相傳、不懂上網找房子更不懂不同的租屋網平台
2. `撫養子女` 各縣市生育福利，都綁定戶籍
3. `經濟弱勢` 弱勢群體的福利身分認定如低收入戶、中低收入戶也同樣關聯至戶籍制度
4. `通用` 無戶籍，就無投票權，無法影響當地政策
5. `社會資本弱勢` （無婚姻關係）情侶、單親媽媽，怕情殺變成凶宅、分手問題一堆
> 反過來說，無論是個體房東或租賃公司，都無力承擔居住者的社會支持，只能將它轉為外部成本

2. 需求
1. 有一個「真正的家」:一個沒有人共享的私人空間,有溫暖燈光和電視隨時等著迎接。
2. 非在地人或為區域外遷徙者在選擇 居住地點時,會選擇在靠近就業、就學地點的地區租屋、購屋
3. 在設計住宅時，建築師常被挑戰：留下這個空間，就確定活動會發生嗎？（指社宅）
4. 社會住宅是否能打破商業宅對居住的想像？例如因負擔不起，商業宅才限縮陽台的空間，但社會住宅若效法，我們是否失去對不同生活空間的想像？
3. 樣貌
1. 衡量「租金是否划算」的主觀標準多元，像是薪資佔比、舒適感、生活機能、空間使用效率等 - [出處](https://www.ptt.cc/bbs/WomenTalk/M.1648479569.A.395.html)
1. 「居住方式多元化」及「住 宅負擔合理化」能夠改善經濟壓力之外,「居住環境優質化」對於青年族群 更為重要,良好的居住環境亦是有效降低生活壓力的途徑
2. 租屋者不只是青年或「剛畢業沒幾年的新鮮人」,而是支撐起臺灣社會與經濟的中間階層

### 方向與概念

1. 案例
1. `荷蘭` 政府的下一步則預計在在2028年，全面「禁止能源標章過低的房屋出租」，具體而言，房屋標章 E、F、G 的房屋將禁止出租。
2. `英國` 一種半租半買,幫助中低階首購族的模式，只出部份房價，剩餘部份，轉為租金與服務費，付給其他股東 - Shared ownership homes: buying, improving and selling
7. `社宅` 中介團體作為管理社會住宅居民、連結社群來說，是非常必要的
1. `美國` 讓「付房租」累積紅利點數，變現買房頭期款
1. `日本` 建物危險老舊仍有修建的必要,但在泉北最重要的,是思考如何兼顧空間的活用
2. `日本` 人口減少不見得只能被視為負面因素,也可以想成是多出的空間能讓人住得更舒適
1. 點子
1. 居住政策的思維也應從社會福利轉化為兼融教育、健康、就業、社會平等及文化建構的社會投資，使居住正義從所有權正義，轉型為重建包容文化的一方社會空間、實踐公民發展的一項基本權力。
1. 從「住得好、租得到」著手,引導並改變社會只想「買得起」
4. 戰後嬰兒潮，作為台灣的主要房屋持有人，在面對高齡化社會時，可能也會是長租剛好可以服務的對象。
8. 讓閒置的空間成為開啟公共生活的可能。
1. 不是將社會問題視為問題並設法填補,而是思考如何在這樣的發展方向下,設想適合該地的生活模式。
9. 通用的冷門物件，可能適合特定族群
1. 從熟齡人士的角度出發(...)即使是房東眼中條件欠佳的物件，只要符合熟齡人士的需求，就能提高媒合成功率。像是租賃物件離電車車站太遠，地點不佳，但要是離公車站近，反而受到熟齡人士青睞。(...)熟齡人士也比較偏好不用爬樓梯的一樓房間，就算(...)裝潢風格比較老舊，卻比較貼近熟齡人士記憶中家的感覺，老房子反而受歡迎。
1. 承租人保險
1. 一般人容易誤以為只有房東可以投保火險,其實就算是在外租屋,房客仍然可以自行投保住宅火險,只要有「承租人火災責任附加條款」,就可藉此減少自身損失。
1. 概念
1. 我發現一些多次重複的關鍵詞，諸如：租客參與(Tenant participation)、租住品質(Decent home)、居住安全(Building safety)、生活成本危機(Cost of living crisis)，多數參展者不是以地產角度出發，而著眼在硬體升級或是社區發展，對我來說,這是一種很理想的產業氛圍。
1. `社會投資` 重新定位青年住宅政策，其中的關鍵就是從「社會福利」(social welfare)轉向「社會投資」(social investment)，放眼未來,預設這些投資將在未來對社會產生「投資回收」的效益,並且能夠更進一步將個人整合到市場與社會之中
1. 創新的居住服務，不應該只解決弱勢問題，而是要同時解決中產的需求，才有存續的機會
> 照顧支持也應該成為跨階級共享的公共服務,必須破除照顧服務「雙重私化」(家庭私領域照顧 + 私部門營利單位照顧)的現象。
2. 制度能拉高最低門檻
1. 很多窮人有暖氣才不會凍死,所以秋冬要欠房租才有錢繳瓦斯費。夏天改欠瓦斯費、繳房租才能繼續住。
2. 台灣今年開始，開始要求房屋新建、修建、改建時，要加太陽能電廠。
6. 混居，進一步思考的，就是如何讓「共同生活」產生新的可能。
1. 我們如何想像共融的未來?家庭型態轉變與社會高齡化，是許多國家都正在面對的轉型過程。近10年來,不少西歐國家嘗試實踐「青銀共居」概念，鼓勵跨世代的共同生活，達成彼此的照護。

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