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# 房東溝通紀錄

文件授權： [CC-BY-4.0](https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/deed.zh_TW)

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# 聊聊入戶籍、報稅、續租修繕條款的過程與阻力 | 租出育兒宅

育兒，是許多人考慮由租屋改為購屋的重要時間點。育兒不只大幅影響照顧者的生活型態、生涯規劃，也需要將居住空間，調整為適合育兒的型態，諸如添購空調、相關電器，甚至得更謹慎考慮用電安全、噪音與空氣品質，以及鄰里關係、教育養育資源。這些變化，對自有房屋來說，都已經是不小的挑戰，對租屋的照顧者來說，更是困難。

這個系列，將總結 Rentea [租出育兒宅](https://g0v.hackmd.io/@ddio-io/rebirth/) 計畫中，關於戶籍、合約、續租與修繕等，和房東有關的議題，寫成兩篇文章。首先是將簡述歷次討論的發展，並檢討哪些行動，無益於推進討論。而在[下篇文章](https://medium.com/rentea-tuesday/rent-negoation-one-step-forward-47b8d8b1037c)中，則分析對推進議程有幫助的方法，以及過程中的其他觀察。兩篇各有重點，沒有一定的順序，歡迎從自己喜歡的段落開始閱讀。

在這個計畫開始時，我們先整理了與育兒有關的[社會福利、教育資源](https://g0v.hackmd.io/@ddio-io/rebirth/https%3A%2F%2Fg0v.hackmd.io%2FSgI7kEHSS1-nJiMF-oD0Bg)，以了解報稅、戶籍，具體而言，會如何影響育兒家庭以及屋主，並將資訊整理為[合約調整提案](https://g0v.hackmd.io/kwiK1HWgQCCuDBL-SxffnQ)。在遞交提案給房東後，歷經兩次見面討論，以及一次線上通話，最後確定在剩下的兩年半的合約內，一切照舊。雖然最後無法說服房東調整出租條件，但我認為回顧過程的進退折衝、盤點推進彼此理解的契機，依然能作為下期續約，以及其他有意與房東協商的人，使用的策略。

## 房東討論過程摘錄

1. `2024-03-27` 以通訊軟體，遞交[合約調整提案](https://g0v.hackmd.io/kwiK1HWgQCCuDBL-SxffnQ)
2. `2024-03-31` 在提案中補上交易稅差額試算
3. `2024-04-06` 於租屋處第一次面談
- 房東首次表達自身意向，希望維持既有出租條件、下期租金調回市價，原則上同意續租
- 房東表示[優先續租權條款](https://g0v.hackmd.io/kwiK1HWgQCCuDBL-SxffnQ#%E5%84%AA%E5%85%88%E7%BA%8C%E7%A7%9F%E6%A2%9D%E6%AC%BE)的細節過多，無法評估效益，希望僅以上述原則續約
- 考量育兒需求，房東原則同意遷入戶籍，只要不影響自身財務負擔即可，一週內評估後回覆
- 面談結論：戶籍有希望，裝修由房客自行負擔（約滿後可帶走或留著），續約條款、報稅則拒絕，結論以通訊軟體文字紀錄
5. `2024-04-13` 於租屋處第二次面談
- 房東在詢問認識的房仲、友人後，表示入戶籍，可能會有持有稅、所得稅、交易稅的額外成本，因此想要拒絕入戶籍，但考量育兒需求，因此有了第二次面談，希望說服承租人
- 承租人表示願意負擔持有稅、所得稅額外成本，並且可配合交易規劃，提前遷出戶口後，有緩解房東顧慮，並表示願意重新考慮戶籍一事
7. `2024-04-14` 線上通話
- 房東表示由於涉及個人規劃，還是希望盡量避免查稅、衍伸的潛在爭議，希望還是不要入戶籍
9. `2024-04-15` 結案
- 承租人表示願意放棄就近排公托的權利，並先將戶籍寄在不同行政區的友人家中，期待續租時，能因為不確定因素降低，還是可以遷入戶籍，以順利就讀公幼、國小。

## 阻礙討論、對討論無益的行動

說服房東入戶籍、報稅有多難？儘管現行法令規定，房客無須徵得房東同意，也享有入戶籍、報稅的權利，也透過各項補貼與簡化行政流程，降低房東的財務與行政負擔，但對許多房客而言，為了避免頻繁搬遷，安穩居住，制度給予的這些基本權利，常成為簽下租約的交換條件。

制度便利、資訊透明為何不夠？還有哪些交換不了的東西？又該如何辨認談判時的可能誤區？以下將用我們在實際走過協商流程的經驗，說明對協商可能無益的行動。

### 1. 認為「持續維護、改善居住空間」，只要房東認同，都能取代租金收入

在初步提案與第一次面談中，我們原本想用「裝冷氣、更換氣密窗」、下下期續約更新浴室等裝潢提議，換取漲租的上限、彌補報稅後的交易稅的差額，但由於目前租金只有市價的 65% ，加上房東近年財務壓力增加，即便房東肯定我們主動維護空間的用心，希望我們能續租，但也希望租金至少可以等同於市價。

相較於兩年前簽下合約時，房東願意以（前任房客的）租金減免 10% ，加上五年租約，換取由房客承擔大部分裝修費用，並減少租屋空間的管理成本，這次則是因為租屋空間，已經修到容易轉租的狀態，雖然住起來舒服，對承租人（我們）而言尚稱划算，但對房東來說，也降低了維持低租金的誘因。

房東考量租金收入，是人之常情，「好房客」的誘因，雖然只有情況特殊，例如房東主觀有強烈的修繕需求時，才有機會減免房租，但依然是個談判的籌碼，例如換取入戶籍、促進雙方理解、長約、裝修彈性等，都是可能的方向。


如果畫出「房客對待房子的友善程度」、「租金收入高低」兩條軸線，當作「租金-友善房客分類圖」，再放上各類型的房東，可以發現，儘管租金收入，常常是談論租屋條件時，最重要的標的，但由於「市價」概念尚有模糊地帶，根據不同房東的類型，在座標軸裡不同的位子，整體租約條件，是可以有討論空間的。

另外，延續上述概念，同一位房東在不同時期，也可能會挪動自己在座標軸上的位子。以第一間房子的房東為例，就是從「修繕求人」，挪動到「惡房客受災戶」的位子，比起極大化租金收入，用市價，並確保能找到好房客，減少修復物件的成本，才是對這位房東來說，最想要的選擇。

如果能在討論承租條件前，先推敲房東所處的位置，就比較能夠判斷，有哪些籌碼，是能對到房東需求的。

### 2. 認為「提供透明、有層次的資訊」，可以增加房東信任，增加說服的機會

在這次的討論過程中，提供兩千字的提案，並在內文附上相關參考資料，儘管並非完全的負面，但並沒有促進房東理解，反而增加了猶豫的基礎。

以[合約調整提案](https://g0v.hackmd.io/kwiK1HWgQCCuDBL-SxffnQ)而言，對後續討論的影響分別為：

1. 生育相關補助資訊，有協助房東理解房客的動機
2. 優先承租條款，讓房東更意識到「自己和法律、自訂合約不熟」，因此拒絕將共識轉為明文條款
3. 稅務資訊盤點，對房東而言是半信半疑，由於立場不同，加上會直接影響自身利益，房客也無法為此負責，因此無法完全採信

大方向而言，「事前提供資訊，以促進彼此理解」，仍然是一個有用的策略，只是執行上，不應該以「讓房東理解來龍去脈」為目標，而是：

1. 釐清房東屬性，以不超過房東認知框架為底限，以協助房東理解房客動機為目標
3. 利益衝突，或是房客無法負責的資訊，例如稅務，無須提供完整資訊，而是引導房東前去詢問自己信任、利害關係一致的人，例如仲介、親友、政府單位
4. 如果想要討論非典型的租賃關係，需要更長的說服、理解過程，也需要搭配實際案例，以避免大多數人與法律距離過遠的狀況

## 起身行動，理解與描述彼此，是讓事務改變的開端

回顧歷時兩個月的準備與協商，儘管沒有達到一開始設定的低標，但至少經過這次的嘗試，建立「租金-友善度分類圖」後，我開始較有系統地，標定不同房東所在的位置，為後續的房東人物誌、人物旅程研究，提供基礎的分類方式。

雖然房東的決策邏輯，會根據自身的社經地位、資本有所差異，以上的經驗，無法適用所有房東，但如果能夠盡早判斷房東在分類圖上的位置，以及可能的移動方向，不只能即時調整協商策略，也讓更大規模的研究、服務建立，成為可能。

你也想要遷戶籍、調整租屋空間，或是和房東協商租屋條件嗎？希望這篇系列文章、[專案共筆](https://g0v.hackmd.io/@ddio-io/rebirth/)，以及 Rentea 的[相關專案](https://g0v.hackmd.io/@ddio/corent)，能讓你在嘗試的過程中，幫上一些忙。也歡迎你分享這系列文章、自己的經驗，或是一起來參與社群的討論。

Rentea 在每月第一週週一、第三週週二，都有實體或線上的小聚，也歡迎大家在社群中，發起居住議題的相關專案，透過實做與連結，讓自己成為推進解法的一份子。更多的社群活動資訊，請參見[社群共筆](https://g0v.hackmd.io/@ddio/rentea-tue)，或是加入 [g0v Slack](https://join.g0v.tw) ，來 [#rentea 頻道](https://g0v-tw.slack.com/archives/CJTBP7YRK) 找我們聊聊!

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# 協商入戶籍的可能路徑 | 租出育兒宅

育兒，是許多人考慮由租屋改為購屋的重要時間點。育兒不只大幅影響照顧者的生活型態、生涯規劃，也需要將居住空間，調整為適合育兒的型態，諸如添購空調、相關電器，甚至得更謹慎考慮用電安全、噪音與空氣品質，以及鄰里關係、教育養育資源。這些變化，對自有房屋來說，都已經是不小的挑戰，對租屋的照顧者來說，更是困難。

以下，我將整理 Rentea [租出育兒宅](https://g0v.hackmd.io/@ddio-io/rebirth/) 計畫中，推進說服房東，提高讓我們入戶籍意願的兩項策略，希望不只能讓有類似需求的人參考，也能促成從房客出發，介入居住權運動的切入點。如果想知道我們與房東談判的過程，以及受挫的那面，也歡迎閱讀另一篇系列文章 -- [〈聊聊入戶籍、報稅、續租修繕條款的過程與阻力 | 租出育兒宅〉](https://medium.com/rentea-tuesday/rent-negotiation-the-pushback-d6b288dc46e6)，以及[社會福利、教育資源相關共筆](https://g0v.hackmd.io/@ddio-io/rebirth/https%3A%2F%2Fg0v.hackmd.io%2FSgI7kEHSS1-nJiMF-oD0Bg)

## 1. 提出足夠「正當」的需求，是促進同理、鬆動租屋條件的開端

在整個協商過程中，最難拿捏的，不是盤點籌碼、設定議題，而是如何讓房東願意留下來討論。畢竟房東大可單放面宣告，維持簽約時的條件，而房客也可搬出法條，逕行報稅與遷戶籍，但兩者的後果，小則無法續約，大則導致雙方的財務、法律糾紛，是有心維繫居住穩定者，需盡力避免的情況。

租屋條件的調整，理想上，是能找到對租賃雙方都有利的調整方式。但由於大部分人對租賃、稅務、戶籍等制度的陌生，加上雙方潛在的利害衝突，若要「透過理解相關資訊、計算彼此的得失，以找出雙方都可接受的方案」，將會如[上篇](https://medium.com/rentea-tuesday/rent-negotiation-the-pushback-d6b288dc46e6)所述，糾結在資訊核實與信任關係的拉扯中，難以前進。

法、理之路不通，在缺乏共同目標、互動空間的狀況下，要和業餘房東建立起情感連結，也是可遇不可求的機會。比較可行的辦法，是稍微拉長每一次溝通的長度，例如續約、調整租約、空間修繕保養等，透過多輪的同步、非同步討論，增加房東對制度的理解，累積彼此的信任基礎。

延續[前篇提到](https://medium.com/rentea-tuesday/rent-negotiation-the-pushback-d6b288dc46e6)的「租金-友善度分類圖」，如果房東是偏向「想找友善房客」的那端，而且已經確認現在的房客符合此條件，那麼，提出房客需要調整承租條件的原因，讓房東了解，進而同理房客的難處，就會是開啟溝通時，首要的目標。以這次的[合約調整提案](https://g0v.hackmd.io/kwiK1HWgQCCuDBL-SxffnQ)為例，我們在第一次面談開始，就將「沒有戶籍，會具體造成育兒路上哪些困擾」當作最主要的訴求，連結房東的育兒經驗，是讓房東即使排斥我們遷入戶籍，但仍願意坐下協商的主要原因。

誠然，何謂「正當」，既是房東的個人經驗，也常與社會脈絡、偏見有關。既然能將育兒稱作入戶籍的「正當」理由，必定就存在「不夠正當」，但卻依然會具體影響房客的事項。這裡之所以談「如何促進同理，進而鬆動彼此的租屋條件」，並非認同當下的租屋歧視，而是希望在此刻租屋黑市的僵局中，在制度改革之外，找到一條承租人也能參與，進一步鬆動這個市場的方法。

## 2. 將 ORID 帶入討論，用有限的籌碼解對需求

台灣租屋市場供不應求，承租方在談判租屋條件的過程中，處於弱勢的那方。因此，房東的同理，雖然是鬆動租屋條件的開端，卻仍需要利用溝通中擷取的各種訊息，掌握房東完整的需求與顧慮，才能將承租方有限的籌碼，放在合適的地方。

在協商租屋條件時，即便雙方都懷抱善意，仍可能因為各種原因，導致無法讓對方理解，自身的想法，甚至產生「對方是在強人所難」的負面情緒。一般人在說話時，必定是情理交錯，或是（對發問者而言）答非所問，這時候，可以用 [ORID 的原則](https://www.thenewslens.com/article/78547)，無論在討論當下，或是事後檢討時，協助自己，釐清雙方感受、事實以及詮釋之間的關聯，適時給予同理與回饋，讓雙方在共同的基礎上，產生共同的行動。


在第一次面談時，房東不斷強調「既有租金收入過低」（事實），並同時補充「但會遵守合約，不調整租金」。即便我們主動提及，可以調高租金，來換取戶籍、租屋補貼等條件，也遭到明確拒絕。雖然當下無法理解，但在事後整理面談內容時才發現，面對未知事務的恐懼（感受），像是不熟悉法律、合約等等，才是這些發言的動機。即便提高當下的租金，對自己有利，但因為無法評估更動既有租約的的風險，因此維持確定沒問題的現狀（詮釋），會是相當重要的原則。在這個狀況下，若要讓新的租屋條件，避免任一方受害、感覺威脅，我們拿出的籌碼，就不會是「增加租金」，而是「避開或是轉移，房東面對未知的恐懼」。


在準備第二次面談時，我們以「成功遷入戶籍」為目標，盤點了入戶籍，可能會造成的各種風險，像是持有稅、交易稅、約滿後房客拒絕遷出，並逐項擬定了我們可以協助的風險管理策略。和第一次面談時不同，我們將籌碼從「提供實務經驗，說明風險不高」，轉為「若遭到查稅，願意負擔追繳稅額」，也預備了「約滿後拖延遷出戶籍罰則」的條款，成功讓原本打算拒絕遷入戶籍的房東，同意重新考慮，並且承諾盡快答覆。

儘管最後，因為其他因素，我們仍然接受在既有租約期限的兩年內，不將戶籍遷入租屋處，換取其他籌碼，但透過多輪溝通，搭配上述的分析方式，我們的確成功鬆動了不少房東的立場。也是因為持續讓房東感受到，每次的溝通都有進展，有得到理解，才能讓協商得以持續。

值得提醒的是，雖然上述都在談溝通、情緒、同理，但也是因為我們對租賃制度、租屋市場、稅制，有足夠的理解，才能在準備籌碼，例如「承擔補繳稅額」時，明確計算將風險轉嫁到承租人時，我們是否能夠負擔。

在房客處於弱勢的現在，具備足夠的知識與討論技能，更能確實評估籌碼與風險、更理解租屋生命週期裡的各項事務、更能互相支持與互通有無的房客，會是促進承租方權益的基礎之一。而這樣基礎的累積，不應該停留在個案、仰賴個人的資本，而應該尋找更有系統的方式，讓系統與制度，不只是承接糾紛導致的成本，而是創造更多支持、培力，以及協作的可能。

## 場邊側記 - 看不見與看得見的租賃市場

一個面談中的小插曲是，房東轉述了自己諮詢曾經服務過的房仲，關於租屋稅務、戶籍的風險時，房仲也提到，如果房東不願意報稅的話，自己已經不願意承接這項出租委託了。這樣的立場，似乎不是個案，在我們諮詢其他房仲，以及[業者的網路貼文](https://www.facebook.com/robyn.huang.5/posts/pfbid029NnUXXFjg5bEL9g7KnYm1D6qMA4HMZJ3KkGpDAXxNcdeUJ2giBbXQkrmifN3NQM8l)中，都可以發現，政府正透過租賃業者的管道，逐步端出管制措施。

報稅，作為租屋黑市的外部成本，要讓政府「看見」它，必然要找到承擔成本的方法。包租代管、公益出租人、租賃公會管制，都是方案，但就如同社會福利的認定，有其邊界，只要外部成本存在，身處黑市的屋主，就有選擇他「覺得最有利」的空間。看得見與看不見的租賃市場，前者是是中高價位、享有政府資源、由業者主導的透明市場，而後者則是因為各種原因，留在看不見的黑市，讓業餘房東與房客自主行動。這樣的分野，會因為政府的介入，逐漸往透明的方向去，還是會因為業者與公共資源的邊界，讓市場成為穩定兩塊，尚須觀察。

對房客而言，更切身的發問或許是，我們想要付出哪些資源，給出什麼籌碼，來換到哪一種，理想的居住體驗？如果選擇了由國家、業者支持的透明市場，便是用稅金補貼、可能較高的租金，換取報稅、戶籍等權利。如果選擇了留在黑市裡的物件，則是憑借自己的資源、可能放棄國家給予的權利，而換得較便宜、較多彈性的承租條件。

日日生活在租賃空間的租屋者，儘管需要稅務、戶籍帶來的便利，除此之外，安全的用電與消防設施、穩定的租期、選擇好保養、節能但價格較高的設備，都是國家尚無法介入，業者缺乏誘因處理，但卻攸關居住品質，讓租屋成為定居選擇的重要關鍵。如果留在黑市裡的房客，能透過本文提到的方法，逐漸培養房東對制度的理解，讓生活的空間，進入透明的市場之餘，一併摸索出更適合租屋者需求的承租條件，或許也是另一種推進租屋市場透明，創造多贏的路徑？

## 看得見房東，才能想像穩定租屋的路徑

穩定居住對人的生活至關重要。它可以讓人們感到安全、安心，並專注於其他重要的事務。要讓租屋，成為穩定的居住選擇，考量的不只是租金，也包含公共規範、社會福利，甚至讓空間得以承接極端氣候、人生歷程等等。

滿足這些需求，必定牽涉到，與房東達成租屋條件的共識。面對租屋黑市，除了在制度上，確保租賃關係的法、理基礎外，這篇文章想提供的，是身為租屋族，如何利用每次溝通的機會，從認知與情感面著手，理解房東的顧慮與需求，提高找到彼此都能接受的租屋條件的機會。

即便租屋者身處租賃市場中的弱勢，但我們歷練過更多房東、更熟悉租屋空間、更知道自己需要什麼，反而是我們的的優勢。如果可以長出看見房東的能力，盤點、排序自己想要創造的租屋條件，謹慎利用這些籌碼，即便是租屋，也有機會讓居住空間，成為穩定生活的基礎。

要在台灣，創造友善房客的租屋市場，不只需要制度改革，也需要身處其中的我們，站穩租屋者的立場，說出我們想要的，持續行動、集結、協作，才能讓租屋市場，成為適合我們的樣子。

你也想要遷戶籍、調整租屋空間，或是拿到其他的租屋條件嗎？希望這篇系列文章、[專案共筆](https://g0v.hackmd.io/@ddio-io/rebirth/)，以及 Rentea 的[相關專案](https://g0v.hackmd.io/@ddio/corent)，能讓你在嘗試的過程中，幫上一些忙。也歡迎你分享這系列文章、自己的經驗，或是一起來參與社群的討論。

Rentea 在每月第一週週一、第三週週二，都有實體或線上的小聚，也歡迎大家在社群中，發起居住議題的相關專案，透過實做與連結，讓自己成為推進解法的一份子。更多的社群活動資訊，請參見[社群共筆](https://g0v.hackmd.io/@ddio/rentea-tue)，或是加入 [g0v Slack](https://join.g0v.tw) ，來 [#rentea 頻道](https://g0v-tw.slack.com/archives/CJTBP7YRK) 找我們聊聊!

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# 不會寫在部落格的

## 小筆記

1. 不找房仲的屋主，就是不報稅的屋主嗎？
2. 不走法律的考量，以及最壞的打算，就是過好這一段租約（長約之必要）
3. 行政區作為福利單位，也是個緩衝，戶籍不一定要在同一區（？）
4. 戶籍作為國家介入個人的界面，有可能和持有成本脫勾嗎？
5. 回應「公益出租人」，成本是說服、數學，還是信任？房客作為主體，是什麼意思，又需要什麼公共資源？
6. 籌碼稀少的房客，更需要弄懂籌碼
7. 公親之必要

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