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# 住宅租賃市場樣貌與發展趨勢 - 演講紀錄共筆

本篇演講紀錄的著作權屬於講者，文字紀錄包含紀錄者詮釋，非發言逐字稿，以 CC0 拋棄一切權利。歡迎協作補充。

- 時間：2022-08-18 14:00 - 16:00
- 直播網址：https://www.youtube.com/watch?v=czGkc6mpw0E
- 簡報：https://drive.google.com/file/d/1qZntLHjPc7apTEbUX-oc6iOV8pVctIWa/view?usp=sharing

## 演講紀錄

> [name=主持人]

因為都是個體房東，沒有效率，所以企業不願意進場，導致沒有綜效，無利可圖。無利可圖，所以沒人願意繳稅。

> [name=ddio]
> 企業、中央集權之外的組織運作方式，有可能有效率嗎？

**英國的租金指數，法國的租金指數**

**英國**
整體來說1960年代私人出租住宅比例最高，也有社會住宅
1980年代之前社宅數量增加
1980至近代，狀況改變，近年出租住宅比例下降
因為所得提升、購屋貸款利率更讓人方便買房
政策：提供社宅 --> 購屋貸款

現在：出租住宅是年輕人、所得比較低的人在住

**法國**
所得比較低的人租房子（2018年數據：租40%、自有58%、雇主或家族提供的免費空間2%）
年輕人在租，租完房子存到錢之後買房子
社會住宅提供給年長者、所得較低的家戶
家戶人數比較多的時候「選擇」住社宅（5人以上的家戶住社宅的比例高）

**台灣的租屋市場數據**

房屋自有率高，但調查數據中呈現不出租屋供給需要
很多隱形的租屋人口

> [name=ddio]
> 我還在打工中，晚上會回來聽打！
好！

政府的統計數字顯示從2010到2020年，租屋比例下降-->失真？
數據失真的可能原因：
租屋/買屋二方法但其中有很多其他選項；
年輕人自有率無法得知（還有繼承、父母贈與的可能性導致「自有」）；
個人房東多不易統計；

不用努力了因為父母有房
台灣年輕人的自有率對比國際數字是高的

租屋環境差、未來會買房的心態讓政府和民眾都對於租屋的權益不了解、不想管
台灣未來租屋人口越多（不減少）的狀況下，租屋市場得更健全

英國法國的租屋研究甚至包含租屋品質、租屋滿意度
（細項：高齡友善、無障礙、能源效率、消防安全等等）
租屋品質也是租屋市場是否健全的一環。

英國的數據從行政資料中得知，例如社會保險金、強制實價登錄、，
但台灣房東多沒報稅，
台灣民眾也沒入戶籍等等現實狀況，沒有確切的資料得知租屋市場狀況。

法國有租金管制
2020年租金地圖-->讓租金更透明

**中間QA**

- 社會住宅的數量16萬戶是如何推估出來的？依照住房市場上的租客需求？

**台灣租屋市場資料**
不動產實價登錄資料難顯示現況
591因為市占率高，因此選用他們的資料來分析

實價登錄的欄位跟租屋市場的需求不切合，
因為最初的目的非揭露「租屋」，而是從自有住房的角度來思考。

591的資料更接近租屋現況，例如有無附傢俱的欄位更詳細，這是更影響租屋價格的因素。

近年591的爬蟲資料 shout out to @ddio ～
這份資料是開放給有興趣了解租金、租屋市場的人一起來分析

量能看來雙北的量是最多的。
近幾年因為包租代管政策讓一些數據量上升
資料筆數過少的行政區會在老師的研究中被刪除（避免極端值、避免缺乏代表性）

租金：獨套>套房>雅房，而南部還有透天厝的選項
但一些地區因為上述原因沒有足夠的資料可以分析

高房價的地區就是高租金嗎？

> [name=PN] 以下資訊量太大我來不及寫了，待補充，但這份資料被分析得好讚

買房跟租房的考量不同

- 高房價低租金的鄰里
- 投報率低的地方

- 低房價高租金的鄰里
- 萬華

原因：周邊環境？公共設施？

地理加權回歸模型：根據因素的影響係數

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