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# 合作租屋 00

- 誕生時間： 2020-08-18 Rentea Tue #11
- 坑主： ddio

文章授權： CC-BY-SA 4.0

雖然目前已經有長遠的[合作租屋](/okUbXH1wS-GvEIMJoOwCBQ)概念，但第一間房子該怎麼作、怎麼確定誰要租用空間、大家如何一起學習，簽約、解約的法律責任、開銷是否需要公開與共同參與，都還沒有明確的想法。

這篇文章將以第一次的嘗試「**合作租屋 00**」為範圍，具體描繪參與者的類型，以及其權力義務。希望可以先提出一個可操作的程序，一方面找出參與者間的共識，二方面也可以當作諮詢其他團體時的標的，讓討論產生實質意義。

## 目標

1. 居住者可以用合理的租金，住在安全的房子裡，並有餘裕讓房子成為想要的樣子
2. 參與者可以共同學習，累積關於經營租屋空間的實務經驗
3. 實驗合作經濟，確認組織化運作的可行性
- 房租、修繕成本、組織與服務運作成本的攤提方式
- 入股、退出的方式
- 找房、成為入住者、續約或中途解約的流程，費用計算
- 責任歸屬，哪些是合作社負責，哪些是居住者負責
4. 向前相容：
- 短程：累積進行第二步， n+1 步的經驗
- 長程：保留融入未來正式組織的空間

## 設計

### 合作租屋 00 的權力義務

1. 權力
1. 在合約期限內，因為提供經驗、技術與金流，取得固定收益，類型包括但不限於財務或是空間
3. 義務
1. 提供經驗與技術
2. 提供財務支援
> 當有經濟參與的時候
3. 糾紛處理、複雜修繕處理、促進居住者的社區參與
4. 依據參與者的意願，開發與維護居住相關的軟硬體
5. 建立開放的知識系統，方便參與者上手與加入

### 成員組成與權力義務

1. 參與「合作租屋 00」的成員，可以概分為：
- 提案人 - 實際居住，並管理空間的人
- 固定班底 - 長期參與討論、學習與發展合作租屋相關知識，並為持續貢獻專案執行的人
- 貢獻者 - 認同合作租屋理念，願意參與與貢獻專案的人
2. 權力
1. 「提案人」必須是「固定班底」
2. 所有成員皆可參與空間設計的討論，若意見無共識時，以「提案人」為主，但「固定班底」有否決的權力
> 這個設計的目的，是在確保每個空間的設計都能尊重實際居住者，並由長期參與的固定班底，確認各項需求與負擔，是否符合合作租屋的目標。
> 即便被否決，提案人還是可以自己進行計畫，只是就與合作租屋計畫無關，也不會得到相關支援
3. 所有成員，都可以提出點子與方案，在定期小聚裡討論，以共識決為主，規則同 2.2
3. 義務
1. 所有參與者，皆以滿足合作租屋的義務為目標
2. 「提案人」應提出需求，管理專案執行進度，並承擔簽約等法律責任
> 在還沒有組織前，先以居住者為責任主體來實驗，比較容易向屋主說明
3. 「提案人」應提出給群體的回饋方案，包括但不限於財務或是空間的回饋
4. 「提案人」在空間完工後，須負擔主要的空間維護責任
5. 「固定班底」應參與討論，找出大家都能接受的方案，並協助提案人打造想要的空間

### 執行步驟

0. 確定成員的權力關係與分類，認領想要的參與形式
- 決定參與頻率、地點、形式、權責
- 決定挑選提案人的標準
1. 從固定班底中，選出提案人
- 提案須包含以下資訊：
1. 想要達成的目標，例如找到一間 xxx 的房子，想要修繕家裡的電線
2. 說明此提案和接下來的合作租屋平台的相關處，並提議如何達成
3. 願意開放部份居住旅程，讓他人一起參與、學習並回饋意見，開放程度可討論
- 必要：讓他人了解來龍去脈，並理解他人提供的意見
- 必要：留下公開的紀錄與文件，方便其他人理解與學習
- 加分：提出好的協作方式
4. 成本與金流分析
- 要完成提案，初期需要投入的成本，以及成本的回收機制為何
5. 可行性、風險評估，以及中止機制
- 潛在的風險，例如找屋是否容易（如果已有房屋，則無此風險）、簽約時間長度等
- 若計畫因主客觀條件無法執行時，退場機制為何
6. 願意參與租屋合作組織的發展，創造並參與可長期運作的合作制度
- 提案收集後，由成員共同討論
1. 提案資訊是否完整與可行
2. 與合作租屋目標的契合程度
3. 決定大家要一起作什麼事，文件、分享方式、經濟參與方式，以及是否要修正計畫
2. 拜訪相關團體
- 尋找資源、修正提案與流程
3. 依照專案規劃，開始執行與定期修正！

### 待處理事項

1. 建立房東互動 SOP
1. 讓成員都能快速上手基本的看屋步驟，避免簽下自己無法處理的房子
2. 增加與房東簽下長約的機會

## 提案

### ddio 兩人三年長租

:::info
完整版請點此： https://hackmd.io/pr1ed3ucSoyn3Yv5OvfJ7A
:::

基本屋況要求：

1. 台北市火車站週邊（萬華、中正、大同、中山、雙和、板橋、三重）的兩～三房老公寓
2. 租金含修繕攤提與平台利潤後， 20k 以下，超過可討論
3. 堪用的廚房，瓦斯爐、300L 冰箱、放得下兩個 45 * 120 cm 層架的空間
4. 可晾衣的陽台，至少兩面開窗

目標：

1. 待正式簽下 3 年的租約後，提出計畫預算表，開始進行以下工作：
1. `入住前/單次` 老公寓的電線更新、安裝消防設備與多條逃生路線，確保消防安全
2. `入住前/每年` 投保合適的租屋保險，承擔意外的超額理賠，例如火災，此項費用由 ddio 自行支付，簡化會計流程。
3. `入住前/單次` 多功能的空間規劃，如何在不更動牆面的情況下，透過家具與低成本隔間，讓兩人可以在家工作，不互相干擾，同時保有休閒空間
4. `入住後/單次` 增進老公寓的節能效率，透過適度修繕、設備更新，讓老屋不用重建也能舒適生活，減少能源使用
5. `入住後/單次` 建立智慧電力偵測系統，監控居家電力使用狀況，協助改善能源使用效率
2. 第五項的硬體設備，若日後發產出合適的租賃服務後，則捐贈給計畫使用

### 〈歡迎自行增減提案〉

## 常見問題

1. 一定只有自行承租自己居住的人，才可以參與嗎？
> 合作租屋的目標，是希望建立買屋以外的居住選擇，所以雖然實踐以租賃為主，
> 但只要能夠與目標相容的提案，例如能夠**開放成員參與設計、學習的居家改造**，
> 或是**想要實驗不同於現行商業共生公寓的合租模式**，都是可以討論的
> [name=ddio]
3. 流動的成員，與固定的成員，權責、決策機制是什麼？
> 成員分類，確定權責相符，同時保留不同程度的參與空間
> 流程裡，可以共同參與的東西，開放給所有人，例如
> - 設計、預算規劃、監工
> - 參與討論、參與實做、檢討與回饋、承擔後果、工班分享 [name=ddio]
4. 只要作居住人想要的房子就好嗎？
> 應該以居住人為主，畢竟他是實際使用者，但不應違背原始目標，以及群體的風險承擔能力 [name=ddio]
5. 經濟參與是必要的嗎？
> 有錢比較有參與感（？）
> 開始有利潤後，比較有機會實際討論應該「拿共有的資源」「一起作什麼」，而不只是我想要有一間自己喜歡的房子。 [name=ddio]
6. 相較於....有比較好或不好的地方嗎？
- 作自己的房子就好
> 一起累積經驗，建立可開放協作的社群，可以創造更多公共的、互相扶持的資本 [name=ddio]
- 把一小群人變成專業室內設計、專業二房東
> 公共性、開放協作、團結合作，是這個社群想要提倡的價值。因此除了個人的舒適以外，專案的機制應該也要同時創造公共性，才有作的必要 [name=ddio]
- 離開台北
> 也可以在其他城市作呀，沒有衝突 [name=ddio]
7. 情境模擬
1. 看房、簽約時，用「我們是..」比較容易建立信任關係嗎？
- 要有明確的可以被究則的對象，在沒有法人前，一定是住的人 [name=ddio]
8. 用這個方式來當二房東，自己賺錢，是可以接受的嗎？
> TBD

## 歷次討論

### #16 討論

1. 什麼線可以畫出固定班底和貢獻者，如何協助會是需要注意的點 [name=哲輔]
1. 貢獻者可以隨時跑掉，固定班底不行，固定班底不能跑掉
2. 一定要作到的事情：[name=Peace]
1. 認同合作租屋的理念，想要共同釐清，一起打造服務的人
2. 參與討論
3. 認領工作，而且不能逃跑的人
4. 可能可以投資
> 如果一開始沒有經濟參與，就無法實驗後面該怎麼運作比較對 [name=哲輔]
> - 例如水電、爬蟲
>
> 也要看每個提案的狀況，才能確定經濟參與的方式，而且就 00 的目的來說，每個人參與得出發點可能不同，但同意上面哲輔說的 [name=Peace]
> 有確定的房子才能具體討論預算跟分工[name=claire]
3. 要有一份讓潛在參與者了解的文件 [name=Scott]

3. 如果是有技能的固定班底，好像會變成無償提供專業知識？ [name=Claire]
1. 服務可以是有價的
2. 需要設計好以技能參與的方案
3. 00 的規則，不用就是之後組織化的規則

#### Todo:

1. [ ] 寫一份合作租屋的介紹，確認想來參加的人是否認同，認同再來討論 - Scott

### #14 討論

1. 怎麼說服房東
2. 公共的東西是什麼
- 合租公寓，3-4 人以上的室友，更多共用的空間
- 房客的interview的流程是什麼？怎麼知道大家的生活習慣，而不只是他說說
- 如果在契約內，想要提早棄租，有需要負擔的責任。

3. 多人看房的難度。房子要用搶的，時間很隨機，多人不見得有同時有時間。看房能做到的是，一個人去看，分享房間的資訊與。但讓大家都同意才能租嗎？ 提案的人可以決定，長期參與的人有否決權。
- 否決權要訂出具體原則
- 成本不只是租屋，還有裝修與裝潢費用。需要更專業的評估
- 否決有幾個人才算數？共識決，有人否定

5. 財務上
- 基本上
- 如果跟房東已經談好簽合約，但後來被顧問團隊否決，那錢怎麼拿到。>>已經壓訂金就要來談？>>看房流程的制式化
- 拿到訂金之後，就得徵詢大家的意見
- 提案時，提供具體範例
- 可以開放幫忙找房
- 以可以長租

### 提案與租屋流程（依照今日討論暫擬）

提案人提案>>顧問依據提案來提供建議與可能的成本估估價>>房東看房與簽約>>（若自己找房子則不須前面流程）**顧問團同意/否決>>支出與收入評估>>搬家/裝潢執行估價>>依照實際估價調整預期結果與租金/服務費**

房東看房流程：提案人/顧問看房>>支付房東訂金>>二次看房>>確認租屋
協助找房客流程：提案人提出需求>>顧問團一起找房客>>顧問團/提案人選擇

#### 文件：
提案單、房客需求單

#### 原則表單：

- 看房的重點表單：教學策略、必須要知道的資訊、簽約的原則。
- 租約長度與成本攤提：租金與成本的比例，各項支出的上下限與總額。
- 住屋者/合作社成員的責任分工：提供哪些服務，哪些決策的優先順序
- 服務價目表/顧問服務費用：除了租金外，流程裡顧問出勤的支出，還有流程哪些是必選，哪些可不選

小結
1.10/20讀書會，11月第一週來繼續討論第一間房間