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tags: Rentea, CoRent
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# 我想要的房子有多難找？ - 用 591 歷史資料看租屋市場趨勢

這是合作租屋 00 的小分支，詳情請見[計畫說明](https://hackmd.io/pr1ed3ucSoyn3Yv5OvfJ7A)，或是 [Rentea 社群共筆](https://g0v.hackmd.io/@ddio/rentea-tue)。

## 使用情境

身為一個想要找房子承租的人，我想要知道[符合條件的房子](https://hackmd.io/GwNDSwWSRHGgSegeLzsEAw)，大概有多好找到，讓我評估是否要調整條件，或是擬定合適的找屋策略。

我想要知道過去 1~2 年內：

1. 特定房型、建物類型、坪數的房子，不同區域的月租金分佈（1/4, 2/4, 3/4 位數，標準差）
> 了解大致上各地區的定價，協助決定目標租金範圍
2. 針對中意的房子，瀏覽房屋說明與照片，確定這個定價區間是我想要的
3. 針對特定房型、建物類型、坪數、租金的房子，統計每個月份的刊登數量、下架所費天數、重複物件數、房東自租比例、房租中位數
> 下架天數 = 標為承租日 - 刊登日 || 下架日 - 刊登日，雖然不是所有刊登者都會標，但可作為熱門度的參考
> 重複物件數，可以了解這個市場裡物件重複出現的狀況，了解哪些房子被拿來釣魚
> 從每月數量，可以看出自己想要的物件類型的大小月，以及約略房租漲跌趨勢

## 實做方式

- [大台北 live demo](http://bit.ly/2ZHVFH0)，==點開後會下載一個 40MB+ 的檔案==，請注意網路用量
- [台南 live demo](https://bit.ly/twrh-tainan-2020)，2021-11-18 製作

## 2020 整層住家概況

搜尋 2020 年指定區域內共 11 萬間整層住宅，依以下條件過濾後，剩下 4,587 間 XD

kepler 設定檔、資料請見 [Google Drive](https://drive.google.com/drive/folders/13n-WGIzuw7Ln453nyCPrVq-ELosoEyRK?usp=sharing)

- 指定區域：
- 新北：三重、中和、永和、板橋
- 台北：中正、中山、萬華、大同、士林
- 月租金 16,000 以下
- 15 坪以上
- 可炊

### 物件數分佈（200 公尺一格，越亮越多）


1. 最亮的為 30-60 間左右，集中在三重的臺北橋、菜寮站、三重國小站
2. 次亮的為 15-20 間左右，分佈於
- 萬華：南機場～青年公園
- 板橋、中永、汐止和大部分區域，以及三重外圈，並以捷運沿線較多
3. 物件較少的區域：
- 中和四號公園
- 板橋江子翠

4. 每個越物件變化量：
- 大約在 250 ~ 500 變動，以年後最多，暑假次之，過年期間最少
- 平時大約 350 ~ 400 左右
- 各區隨時間變化的差異不大，每格每月都只有 1 ~ 3 間

### 坪數分佈（平均數，200 公尺一格，越紅越大）


- 台北物件少
- 中山、大同最少，可以直接放棄
- 萬華稍微好一點，尤其是河堤週邊與和平西路以南，約在 15 ~ 20 坪
- 接近社子島處有零星物件，但數量少
- 新北越靠台北、越近捷運站，物件越少
- 三重靠臺北橋、菜寮站，坪數類似萬華，但物件數量多很多
- 中永和坪數較三重大，但物件數和萬華差不多
- 板橋坪數最大，物件比萬華稍多

### 租金分佈（平均數，200 公尺一格，越紅越貴）


- 中山大同普遍 15,000 以上，可以直接放棄 XD
- 萬華和平西路以南、三重平均租金都在 12,000 上下
- 板橋、中和狀況類似，大約過半區域 12,000 ，零星區域 14,000 左右
- 永和整區，租金明顯較高，大約 15,000

### 概況分析小結

綜合交通、價位、數量後
1. 機率最高的區域：中永和（排除四號公園）
2. 如果改用機車，或共享機車混合大眾運輸：板橋、萬華、三重
- 三重必須自備機車，因為觀音山週邊沒共享機車
3. 房源少，但條件都滿足的區域：
- 士林、信義

## 生活機能分析

### 交通

1. 共享機車：各目標行政區都有，只有三重-觀音山無法
2. 共享自行車：各行政區分佈差不多，集中在捷運站週邊，其他區域大約 300 公尺會有一個站點 
- 萬華、新北的站點分佈差距，較台北市大
- 士林明顯較少
3. 公車捷運
- 測試台北幾個大地標的時間：萬華、民生社區、公館、101、市政府捷運站
- 南萬華公車以中華路為主，到台北北邊東邊都大約 30-40 分鐘，不然就要搭捷運，所以南萬華東側與北側大眾運輸較方便
- 三重（東側靠淡水河三捷運站處）進台北比萬華還方便 XD ，除了公館以南，其他地方大約 30-40 分鐘
- 板橋以捷運為主，台北各區大約 40-50 分鐘，但藍線沿線超快，需要住在捷運站沿線
- 中永和捷運公車都有，但各地落差大，到台北各區 30-50 分鐘，不一地要在捷運沿線
- 整體來說，交通方便都：三重 > 萬華 > 中永和 > 板橋

### 各種店家

1. 咖啡店
- 密度而言，台北市 >> 板橋 > 中永和 > 三重
- 新北集中在捷運站週邊
2. 主婦聯盟
- 大部分目標行政區都有主婦聯盟站所
- 沒有的區域：萬華、永和
- 三重的比較遠
- 江子翠週邊沒有，要到板橋火車站
3. 傳統市場
- 萬華很多，新北其他區域也不少
- 士林較少
5. 大賣場
- 中永和：大潤發、家樂福
- 板橋：大潤發、家樂福、愛買
- 三重：愛買
- 信義：大潤發
- 士林：無 ？！！！
- 萬華：大潤發、家樂福（須跨區至板橋、中永和）

### 各地實地閒逛筆記

1. 南萬華 -
- 生活機能：
- 傳統市場很棒很且很多，商品多元、便宜，大約是中永和物價
- 小巷子密集，滿多適合步行的道路
- 建物形式多元，有一樓半店屋、公寓，也有大樓
- 交通
- 會騎車的話（共享機車也行），到板橋、中永和也方便
- 公車以中華路為主，到台北北邊東邊都可，不然就要搭捷運，所以南萬華東側與北側大眾運輸較方便
- 可共享機車或 ubike ，接駁大眾運輸會方便很多，但就需要有雨天方案
- 

-

### 概況分析小結

綜合交通、價位、數量後
1. 機率最高的區域：中永和（排除四號公園）
- 生活機能佳，房源多，租金較低，到市區與郊山皆可接收，唯一問題是到市區交通略久，加上機車以及雨備可解決
3. 如果改用機車，或共享機車混合大眾運輸：板橋、萬華、三重
- 三重必須自備機車，因為觀音山週邊沒共享機車
- 板橋到市區與郊山交通較不便，其他都很好
- 萬華生活機能好，大部分指標都是第二名，可仰賴新北建立生活機能，只是房源較少
- 三重也都不錯，只是物件坪數大多很小，各社區差異大，可能有暗巷
4. 房源少，但條件都滿足的區域：
- 信義
5. 房源少，日常採買較不方便，但其他都滿足的區域：
- 士林

先以六個行政區：中和、永和、板橋、萬華、三重、信義開始，設定 591 通知

### 591 實況

#### 台北市

萬花基本上都是頂加和奇怪的房子，都刊了一陣子了沒租出去 XD

1. 萬華 16k 20ping （總覺得 2016 找房時有看這間）
- https://rent.591.com.tw/rent-detail-10552360.html
- 廚房很恐怖，是白色中型磁磚，水泥流理臺，可能需要重新處理。
- 但已經做成半開放廚房，把落地窗拿掉就好，格局不太需要動
- 內部都是木板隔間，沒有大門的照片，又在頂樓，推測可能是頂加 XD
- 無天然瓦斯，冷氣應該是窗型，可能需要坑換
- 無陽台，沒看到浴室
- 主要修繕成本：冰箱冷氣流理臺 + 電線
- 01/28 刊登，到現在還沒出租，應該有討論空間
- 2013/02/28 第一次在 591 出租（封面照片日期 XD）
1. 萬華 15k 20ping
- https://rent.591.com.tw/rent-detail-4835137.html
- 神秘含頂加三房
- 付基本家具，含 IKEA 床架
- 01/31 刊登，還沒出租，應該有某些照片看不到的原因
1. 萬華 16k 23ping
- https://rent.591.com.tw/rent-detail-10544002.html
- 地點、採光都不錯，是頂加
- 01/26 刊登，還沒出租
1. 萬華 16k 15ping
- https://rent.591.com.tw/rent-detail-10510283.html
- 南機場！
- 01/20 刊登
1. 萬華 17k 23ping
- https://rent.591.com.tw/rent-detail-10462513.html
- 這間共有屋主 + 三個仲介貼，非常....

#### 新北市

- 中和連成路 16k 36ping
- https://rent.591.com.tw/rent-detail-10495747.html
- 概況
- 傳統 30 年三房，牆面乾淨，有許多裝潢加上的內嵌收納，未看先猜是起家厝！
- 雙面採光，進門是客廳，前陽台外推，中間走廊連三房，廚房接後陽台
- 01/28 刊登耶耶
- 可改點：廚房超恐怖，三房可能無對外窗
- 板橋車站 16k 20ping
- https://rent.591.com.tw/rent-detail-10550993.html
- 概況
- 牆面乾淨，室內有採光，其他照片資訊不多
- 可改點：幾乎是空屋～
- 三重菜寮 13k 10ping
- https://rent.591.com.tw/rent-detail-10125731.html
- 概況
- 兩房無對外窗，應該全部都很小
- 廚房非常乾淨，只有瓦斯爐與床架，無冰箱冷氣等家具
- 可改點：小空間，兩房內通風
- 中和秀朗橋 16k 20ping
- https://rent.591.com.tw/rent-detail-10555387.html
- 概況
- 乾淨，地磚漂亮，空間完整，採光與陽台好
- 頂加，與樓下共用電錶，水電都貴貴
- 可改點：大家具以外，完全無家具

### 目前心得

1. 要修正習慣，從「房子的問題是缺點」改成「這房子的缺點修得了」
- 要先詢問專業人士，風險有多高，再約房東比較好 => 和玖樓聊聊合作方式
2. 要找什麼實驗都可以作到的，還是只要可以做一點就好？
- 屋況好，或是裝潢堪用的，就不用全做
- 應該要先把想要實驗的標的排序：
- 經濟參與、民主決策機制
- 看不見的基礎裝修：水電
- 看得見的基礎裝修：地板、牆面、照明、窗戶、鐵窗
- 家電軟裝：冷氣、冰箱、家具等
- 客製化需求，無論屋況[都要做的](https://hackmd.io/pr1ed3ucSoyn3Yv5OvfJ7A#%E5%90%84%E9%A0%85%E7%9B%AE%E6%A8%99%E6%94%AF%E5%87%BA%E5%88%86%E6%9E%90)：
- 租屋保險
- 多功能的空間規劃
- 增進老公寓的節能效率
- 建立智慧電力偵測系統

### 待做

進行步驟二，看一下 591 實況