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tags: summit2024
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# 社群軌：可負擔的穩定租屋，我們離它有多遠？ Community Track3: Closing the gap: achieving affordable rental housing for all

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Welcome to g0v summit 2024 collaboration notes!
Entry Point: https://g0v.hackmd.io/@summit2024/notes
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- Slido 線上提問連結 Online QA link：
> https://app.sli.do/event/8FRhYMchs2qrQvPb1G9fXJ
- 議程投影片 presentation slides：
- [楓生共居公寓](https://drive.google.com/file/d/1WOC4sb0-VaHAxwwvvU6xCY9krVSPMZB6/view?usp=drive_link) (CC-BY 4.0)
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如果需要即時口譯，請參考行前通知中的 YouTube 連結
If you need live interpretation, please refer to YouTube link in your pre-event notice.
這份共筆裡也有更多的資料可以參考：[多語翻譯須知 Notice on Multi-lingual Interpretation ](https://g0v.hackmd.io/@summit2024/SkhfThZfR )
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## 議程相關連結

- [講者介紹](https://g0v.hackmd.io/XfsGmhIZSJu8f6kR2ixDNg)
- Rentea 社群[部落格](https://medium.com/rentea-tuesday/)、[共筆](https://g0v.hackmd.io/@ddio/rentea-tue/)

ddio : 今天的議程討論從 硬體 軟體 到人的合作
PN :
- 找到適合的租屋有多難
- 台北租屋常遇到建築老舊，房東在等待都更過程出租 不願意付更多修繕, 很難複製成自己理想的居住環境
- 租屋歧視 房東不願將房子租給弱勢族群。難以申請到資源，也沒辦法參與及融入社群
- 介紹 rentea, 2019起 > 第一間實驗房子 > 金流實驗 > 適著讓租屋有各種可能性，發想了各種租屋困難

孫銘德 - 左木空間生產工作室, 老屋修繕
廖羚妤 - 芒草心慈善協會, 弱勢者的居住服務
張詠卿 - 楓生共居公寓, 共居模式

### 孫銘德, 老屋自力修繕
- 課程 : 室內設計師 專業培訓/ 屋主適合找什麼樣人來裝修 / 專業 DIY
- 方法論很重要, 方法決定方法。先有認識論
- 剛好比最好更好
- 不舒服比舒服要好 > 自立裝修經驗
- 環修土

#### 裝修起手式

- 找設計師 vs 自己來？
- 現場沒有人選「打死不找設計師」
- 屋主裝修三大合作對象
- 設計師 設計
- 工班：施工
- 統包：整合工班。設計師如果也接工程，就是統包
- 屋主 : 永遠的甲方 提出需求及付錢的人

- 從裝修
- 30 坪老屋做好做滿：12萬+ / 坪
- 統包 : 賺 15%
- 設計費 : 5000上下 兼統包賺 20%
- 統包來搶設計師生意的 做的事可能一樣或不一樣
- 請設計師做 v.s 統包 價差 112w
- 一坪低於 6 萬：「這不做、那不做」
- 不找設計師 200w 都可以做

- 給工班的錢花在哪裡
- 70% 材料 + 工錢
- 30% 給老闆：損耗、保固、風險

- 選擇的揪結
- 裝修審查
- 台北市行情：二階段審查行情 8-10 萬
- 新北市多 1-2 萬
- 最困難是想合法又合法不了
- 賭
- 新成屋由建商處理，用錢解決但也沒有過程資訊
- 買屋市場現況：買需求 > 賣供給
- 預算 : 有預算 - 找設計師, 預算太低就找不到專業者
- 專業效益：CP 值的評估要達到門檻，但光達到門檻就不容易
- 風格和美學 : 專業美學未必比個人好 有自己獨特風格不要找設計師 可能是災難
- 屋主的人格特質：有沒有時間、會不會容易緊張、會收集資訊但不會整理、溝通能力好不好
- 剛好比最好更好的自立心法
- 自立 vs 自力 (有能力)
- 不是追求最好 成本很高 沒有預算不要追求
- 剛好比最好更好
- 剛好的材料跟工法 DIY 有些 DIY 的材料連專業都在用 (最黑暗與美好的年代)
- 不要一直想用最好的材料
- 有很美但不是最好的材料(非社會主流)
- 看重 DIY 的意願和能力
- 勇於(動詞 )實踐(動詞)自己對生活的想像
- 屋主才是家的設計師 不要輕易將做為家的設計師主導權交出去

## 設計自己來的二三事
- 裝修需求 圖面化立體化 (手繪 電繪)
- 用 EXCEL 畫圖（把表格當方格紙）
- 印出等比縮小的傢俱當拼圖
- 2D 紙膠帶

- 自己幹的事
- 大溪解放咖啡：房子自己蓋，講者協助裝修
- 屋頂防水自己來 (DIY, 用10w換30w的事, 做一年)
- 中學生協力造屋

聽了之事 : 留著淚也要自己來!!!
花錢也是一種辛苦 找到不對的人你也很辛苦
自立的概念是要有定見、和嘗試做實驗的心

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## 廖羚妤
在芒草心工作
- 協助無家者 (個人因素 ie 人際關係、經濟、身心 v.s 結構因素)
- 多重困境加上不穩定居住的惡性循環
- 芒草心志在改善台灣無家者的困境，破除污名
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### 自立支援中心
- 低密度的收容、彈性管理、達到平等友善的居住空間
- 自立支援網絡 : 達到自理 回到社區
- 目標是受助者能回到社會自立租屋

### 租屋成功
- 看似是終點但其實才是另一個開始
- 很容易又回到流浪的狀態

### 社區居住的不穩定性
-

### 友善住宿
- 練習 v.s 防線
- 協助租屋 持續關懷
- 在普通的租屋和流浪之間多一個緩衝點

### 至今的樣貌
- 長出自己人際網絡
- 獨立生活
- 穩定租屋

### 怎樣改善租屋環境
- 增進住宅使用和增加屋源

### 租金補貼補得到嗎？(租屋黑市 歧視)
- 一般人的預算大概 5-6 千
- 需求者大多為 50-60 單身男性
- 低樓層 行動不便
- 入籍
- 租金補貼的法規改過很多次

### 社會住宅
- 僧多粥少
- 社宅租金對無家者或低收入戶來說還是偏貴
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### 包租代管好用嗎 (媒合房東房客)
- 好處一定能申請租金補貼
- 壞處：一租二押一次要付二三萬
- 還是有租屋歧視
- 政府沒有要檢討業者
- 需要連帶保證人

### 友善房東業者開發
- 租屋扶助：芒草心當保人，讓房東安心 房東有需要時會介入協助
- 居住管理 : 媒合家具、做簡易修繕
- 代管 : 租令關係更順暢

還是需要持續倡議，跟議會、立院、行政體系合作

### 專案發展
目前房客退租後很容易就流失房源

### 理想的家
發展自己的理想居住模式
- 友善房東難尋
- 可負擔空間鞋尋
- 風險大支出大
- 芒草心跟現在的包租代管業者競爭房源，後者對房東的利益較大所以不容易拿到
- 現況 : 房東自己來找芒草心
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### 門外漢社工
- 遊牧時代的租屋改造
- 從小型修繕開始，增加隔間和收容人員（會先經過房東同意）
- 挑戰 : 預算要列多少 要不要自己做還是請專業、不確定法規有什麼條件、鄰居會不會排斥
- 義工團進住造成房東鄰居抗議
- 專案三年後終於發展出理想模式

### 租屋改造的困難
- 小零工自己做
- 大型工程
- 義工團

### 共屋真的可以解決無家者需求嗎
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### 支持還是衝突
- 費用公平性
- 溝通困難
- 精神狀態
- 角色的衝突 是社工還是協助?

### 未來的發展和可複製性
- 可以繼續做實驗
- 不放棄倡議
- 這個住所是中繼性還是永久性
- 房源是否有更多從其他管道取得的可能？

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## 張詠卿：楓生共居公寓創辦人
- 護理背景，在求學及工作過程看到長照需求的變化
- 國外的共居案例帶到台灣嘗試

### 楓生共居公寓
- 2018 開始自建，家中長輩出資由詠卿管理，私人持有，估計 30 戶可容納 50 人
- 位於台中豐原近醫院，旁邊有菜園、國小、旅館（親友探訪可住）
- 有設計較多公共活動空間
- 住客申請補助在房內設扶手，雖然合約上要求退租回復原狀但也會視情況保留
- 入住後可依生活習慣調整家具
- 一樓有公共廚房 被迫社交
- 二手衣服交易
- 有農田、停車位
- 手作傳統食物 (饅頭)
- 社區有開住戶大會討論事情
- 供 > 求 有金主壓力需要趕快找到租戶
- 無法很嚴格地篩選住戶
- 租客對公共事務有意見 但沒有討論習慣
- 建物 2022 蓋好開始招租
- 對組織而言 : 因緣際會有可以嘗試的機會
- 金主需求：還得起貸款，有錢拿回來就好，管理人自己想再
做的事自己處理，有自由度但也相對缺資源
- 管理人 : 目前 2-3人在經營
- 在疫情和烏俄戰前蓋好，硬體建築成本算低，但蓋完後的升息還是有增加資金壓力
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### 合作住宅 意向性社區
- 形式多元，共識產生定義
- 楓生的意向：
- 高齡友善、自立互助、平價
- 要一次三個都達成有困難，所以還是會排序

### 願景
- 時間銀行 勞動合作社 : 例如幫人帶小孩儲工時，之後可以換別人幫自己帶小孩，翻轉照顧者與被照顧者的角色
- 住宅合作社 以楓聲經驗逐漸形成住宅合作社形式
- 可複製的共居互助模式 : 找機會 政府閒置空屋 廢除的學校校舍 有機會複製模式

### 目前社區組成
- 17% 單親
- 13% 小家庭

### 社區共融
- 懷孕期就入住，小孩在租期出生，出生前有溝通過嬰兒可能造成的噪音，鄰居可以包容
- 招租的時候發現高齡者會想要包吃住包照顧的房源但又無法負擔租金，所以後來擴大招租對象
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### 血淚在後面的 ppt

### 多元社區的服務

## QA 時間
### Q1
之所以沒辦法確認自己「是否要找設計師」，是因為難以判斷兩者之間的金錢與時間成本差異。以老屋裝修而言，如果沒有與設計師與統包合作，目前是否有平台可以找到適合的工班？又應該如何與工班溝通取得彼此信任與協調不同工班？（如價格是否合理？水電泥作如何協調？屋主是否一定要在現場協助與監工？）

詠卿：
楓生在蓋的時候是由長輩統包，建議先確認身邊是否有陪伴者可以分享經驗與諮詢

孫：
不知道要不要找的話，找了就知道了
做功課很重要，有人幫忙篩選資訊會更好，但找我陪伴（諮詢）也會需要錢
我的工作除了室內設計接案，也有很多在諮詢協助做「家的想像」
諮詢太多人可能也會搞不清楚到底什麼意見是自己需要的
提供專業知識 知識就變無價
我不怕知識丟出去 我在產生新的知識

PN：
Rentea 在網路上發布裝修消息的時候有很多人提供自己的經驗，我們也有把這些整理成文件放在專案的公開版面

羚妤：
芒草心的義工團裡有專業人員，所以主要是交給這位義工負責，也是跟著做的時候才學習哪些是設計師的工作、哪些是工班的事、工班要注意什麼眉角

Ddio：
能夠知道知識從哪來、怎麼運作很重要

### Q2
請問楓生模式，講者認為是否可能複製？因為看起來很理念取向，似乎對經營者來說非常辛苦（相對於一般租屋）

Ddio：
這題可能不只是楓生，其他案件也有可複製的地方

詠卿：
這兩年來蠻撞牆和懷疑自己
平價可負擔
楓生預計要籌辦協會來儲備補助的資源
叫房東出錢就是叫房客出錢
有可以複製的機會，要找到可以降低修繕成本的物件

羚妤：
評估時以財源能否負擔為主，財源來自捐款
降低人際衝突也是考量點

PN：
目前 rentea 在做的沒有前人可以跟循
要找房東有沒有興趣
透過倡議、跟公部門合作增加議題能見度

孫：
從不關心可不可複製 可複製又不可複製

室內設計的經驗 : 做參與式的室內設計師

ddio :
台灣談居住正義很久了，但也是到這幾年，社會上才開始出現各種非典型，卻又直接面對居住問題的嘗試，今天的講者們，就是其中之一，期待未來可以看見更多的可能

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## 講者們的會後自助 QA 區

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由於 slido 上提問者眾，我們將把問題提供給講者，若有意願，會將回應補充在兒。回答時，不限於提問所述的講者，如果其他講者、看到這份共筆的人，想要補充，也歡迎提供意見 :heart:

以下提問以 slido 排序為依據
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### 請問芒草心進行此實驗計劃的過程當中，花費了多少組織動能？比方說，需要佔掉多少組織人力（與比例），又是否因此取捨了某些既定的組織工作？如果有，想請問取捨了什麼、如何決定被取捨的工作？如果沒有，那麼新增的工作量資源如何取得？最後，這些過程是否會影響芒草心複製計畫的意願？

> [name=芒草心ㄔㄒ] 除了秘書長偶有必要出面與贊助／支援／合作單位洽談，這個實驗計畫大部分由兩位友善住宿組的工作人員負責，大概佔組織人力比例10%多。不過兩名工作人員在此實驗計畫前，就已經是處理無家者離開收容據點後租屋生活的社工。為了獲得計畫中最重要的金錢與專業技術支持，我們勢必得將部分心力挪移至產出說明企劃、打點所有鄰居或釐清室內裝修法規等事宜，其餘時間再分配到既有的社工業務範圍，盡量不影響服務品質。這樣看下來，那段時間被取捨的·····應該就是······我們的人生吧（?）
但由於計畫戶數不算太多，裝修完成後新增的服務量，反而不像修繕期間需要同時並進來得辛苦。以服務對象共居至今的居住穩定性、處理議題的深度與廣度來說，這個計畫仍有價值和意義。只是如果還是由芒草心複製計畫，當然會希望下次別再是閒置近二十年的待修葺老屋上門；但話又說回來，如果不是這樣的物件，又有多少房屋所有權人願意租給遊民社福單位使用呢？XD

### 芒草心的實驗計畫非常有趣，很像歐陸國家早年由慈善團體自行興辦的社會住宅。想請問芒草心如何決定哪些個案優先入住？而參與整修義工團是否會關聯入住優先序位？如果沒有關聯，義工團參與計畫的動機是什麼？
> [name=芒草心ㄔㄒ] 全台其實有不少類似的團體，我們這次合作的是台灣善種子義工團，網路上也可找到如台灣寶島行善義工團、希望義工團等單位。他們以直接協助弱勢對象修繕或新建家屋為目標，多半由木工、泥作、水電等各領域的工程師傅，還有協助訂車、用餐等行政事宜的後勤志工組成，因此和芒草心的服務對象入住順序毫無關聯～～～
至於服務對象要如何入住此共居專案，其實與其他準備在外租屋的服務對象並無二致。除了必須在招租當時已經備有一租二押的存款，且能對往後每月需繳租這件事有概念，這些承租人通常還有未竟議題，需有意識地與社工持續討論與合作。
### 之所以沒辦法確認自己「是否要找設計師」，是因為難以判斷兩者之間的金錢與時間成本差異。以老屋裝修而言，如果沒有與設計師與統包合作，目前是否有平台可以找到適合的工班？又應該如何與工班溝通取得彼此信任與協調不同工班？（如價格是否合理？水電泥作如何協調？屋主是否一定要在現場協助與監工？）

（請參見前段 Q1）

### 楓生共居一坪1000元租金，差不多是台北市大樓的價格，這價格是否因為某些因素的考慮？
> [name=楓生詠卿] 報告中一坪1000元是室內實坪的價格，一般其他資料會含公設(電梯走廊等基本社區空間)，以該計算方式楓生約700元/坪，根據自身2010-2015年在北部租屋經驗，體感楓生價格低於台北市蠻多，楓生以新建有電梯有陽台獨洗獨曬附家具等條件，與鄰近周邊行情差不多，豐原因鄰近后里科學園區及過去為台中縣首都等背景下物價不低，當初訂價是先參考周邊行情及初步計算貸款還款計劃及其他成本後，再依據市場反應微調。

### 請問楓生模式，講者認為是否可能複製？因為看起來很理念取向，似乎對經營者來說非常辛苦（相對於一般租屋）
> [name=楓生詠卿] 雖然會中已回答過但這邊再多說一點，以商業模式來說確實是不太有機會複製，但在執行的過程中也會遇到一些機緣，如果能夠穩定經營出理想的模式，或許能夠讓一些有資源的個人或法人願意一起嘗試和發展。（總之目前不是可以賺錢的投資項目，但如果有資源的人願意一起入坑，我很想當推坑的人XD）

### 台北的無家者會不會到外縣市租屋更容易？
> [name=芒草心ㄔㄒ] 單就租金來看，確實有機會能在外縣市找到比較低廉的價格，但這需要觀察當地的薪資水平，加減下來，租金未必划算。而且無家者和一般人的考量沒兩樣，哪裡薪水多職缺多資源多，就往哪裡去（北上打拚的概念大家都耳熟能詳），這也是無家者多半集中在都市的緣故。然而受到近代快速的社會變遷影響，無家者從事的工作越趨非典型，但租賃市場價格持續上漲，當可負擔租金無法提升，無家者現階段能擁有的住所，就很常會是危樓、蝸居等不宜入住的環境。
最重要的是，普遍為中高齡和／或有身心障礙身分的無家者，根本不受房東青睞（近期剛幫五十幾歲阿姨打完30通看屋電話、被打槍29通，特別有感）。他們就算有錢，也未必租得到房子。租屋排除不分縣市。

### 想請問芒草心和楓生，在住戶有衝突的時候會如何調停，以及是否有遇過無法調停的狀況，感謝🙏
> [name=楓生詠卿] 有人的地方就會有衝突，以楓生來說我們就是居中協調釐清雙方想法、講道理分析利弊、安撫情緒等等，每個事件調停的模式不太一樣，沒有sop可以分享，人也會來來去去的，如果真的無法接受我們管理方的處理方式，會離開的我們也祝福他找到更適合的地方。
>
> [name=芒草心ㄔㄒ] 由於住戶都知道彼此是社工開案的服務對象，產生衝突時，經常會要求社工擔任仲裁角色。不過我們很少直接回應，反而會先確認雙方（或多方）是否已經有先用自己的方式溝通過、如何溝通、自我評估溝通效果到哪、和工作人員觀察的狀態有無出入等，並先讓當事人自行處理或社工低度介入就好，盡可能促進住戶自主學習面對衝突。若紛爭持續延燒，再視情況開住戶討論會，最後總會有個討論結果，只是通常不會有人完全滿意。
目前大部分住戶發生衝突後都還住得下去，只有兩位同住的七八十歲老頭太勇健，已經打到頭破血流兼倒地，鄰居里幹事都來關切XD 後來只好拆夥。另外有些服務對象入住後，工作人員觀察到他們相對不適合共居模式，例如生活習慣、空間使用、與人互動的觀念與其他住戶有巨大落差等。這些服務對象的租約到期後，就有可能經由社工協助轉換屋源。

### 好奇對照本次講題：可負擔的穩定租屋，三位講者各自的背景非常不同(房東，住宅設計師，社工師）好祈三位講者覺得這件事的可行性有多高？最大的困難點在哪裡？
> [name=楓生詠卿] 以我（房東）的角度，如果是穩定繳租也不會在社區跟他人有衝突的住戶，我巴不得他們都住個三十年五十年XD，但每個個體對可負擔的標準和自身居住選擇的想像落差很大，所以很難直接回答可行性和困難點，例如楓生也有好幾戶住的很穩定但主要想省房租存錢買房的人。但以楓生主要關注的群體高齡者來說，我覺得有適當的資源介入，高齡者的可負擔穩定租屋是可行的而且未來會有需求的模式，最大的困難點一個是租屋者本身過去是否有適當理財以支應日常開銷及租金，我們有身障者是用領取的社會福利補助來穩定繳租，也有遇到有租屋需求的高齡者期待扣掉租補每月租金四千還要含三餐費用等等各種狀況，如果供需雙方對可負擔的期待落差太大，自然不可行。另外是高齡者除了租房本身額外需要的服務資源是否發展健全（或至少有資源可串接），這是目前楓生在努力的事情之一，如果能夠有相關資源介入（譬如無子女的高齡者遇到緊急狀況是否有資源／單位可協助處理），穩定居住這件事才可行。
>
> [name=芒草心羚妤] 即便開發不同的中繼住宅方案，大多數的無家者還是得在市場租屋，而住宅商品化和租屋黑市，依然是需要花很多時間去克服的困難。
無家者或弱勢房客尋找可負擔合法住宅的困難，與房源供給量有很大的關係。租金補貼雖然可以提升弱勢者的租屋負擔範圍，但對許多房東而言，房屋是投資（或保值）工具，自然不傾向出租給高風險或疑似問題多的弱勢者（擔心承租人破壞房屋、涉及犯罪或在屋內死亡等）。至於現有居住政策，雖然能解決部分弱勢者租屋困難的情形，但對住宅資訊不透明、租屋品質缺乏保障、逃漏稅等租屋黑市現況，改善程度依然有限，故弱勢租屋的困境依然嚴峻（而且近年租金還不斷攀升）。
身為社福團體，我們會期待透過社會福利資源到位、減少出租成本、自力修繕等方式，連結出租與承租雙方的需求，讓無家者能在現有的房屋選擇中，擁有合理的居住環境。但有很多環境與制度層面，還是需要公部門有所作為，才能往更好的方向走。
所以針對租屋弱勢需求，我們希望政府端在廣建社會住宅、衝高社宅量以外，可以真正去面對前述困境，同時也要改良現有政策內涵。例如檢視社會住宅收住族群和弱勢占比、社會住宅包租代管執行業者的品質和管理，以及如何就社會住宅弱勢租金補貼設計得更細緻、更貼近弱勢者需求和實際能力等。這都是困難點，但如果要變得可行，就是要繼續深入討論和處理下去。

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### 新光傑仕堡和兆基的社會住宅都是租屋，想知道 rentea 在市場區隔上面有稍微做過研究嗎？如果有的話目前有預定先處理那個部分的市場需求嗎？

### 芒草心的實驗計畫非常有趣，很像歐陸國家早年由慈善團體自行興辦的社會住宅。在臺灣執行上遇到過什麼問題嗎？
> [name=芒草心ㄔㄒ] 房源 : (
> 隨著住戶老化，遷入遷出的流動率會自然降低，但是沒有房源，實驗計畫就僅能限縮在現有戶數裡，無法複製或擴大，也就很難擴及更多有需要的潛在服務對象。