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tags: Rentea, CoRent
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# （暫）為租屋者留個位子 -- 用共同修繕啟動老屋再生的循環

標題好長阿～～

本文以 CC-BY-4.0 授權釋出

## 在想的事情

1. 想像與目前發現的落差
1. 技術面：
1. 不同人的估價
2. 估價溝通、預算
3. 老屋裝修看不見的風險，以及風險的評估
4. 爆預算了，還能怎麼辦？
1. 需要不同的規劃方法？
3. 結構面：所有權 vs 產權、誰在負擔什麼成本
1. 「幫房東修房子很虧」的概念，是怎麼出現的？
1. 不只是說詞，租來的就隨便弄一弄，是什麼結構下的結果？
1. 所有權：
1. 帶不走的屬於屋主，帶得走的屬於房客，介於期間的（冰箱、瓦斯爐）共同討論
2. 屋主：結構的、整棟建物的
2. 促進信任與參與的決策過程：
1. 決策皆可參與，但誰擁有，誰負權責
2. 基礎裝修、格局調整，可由房客提案，但仍須經屋主同意，並支付成本
- 幾種成本攤提的模式
4. 房東定期訪視
3. 「便宜了房東啦」 -> 「但我租金很便宜」
1. 更通用的問題：誰決定了租屋的利益，該如何分配？
4. 落差的原因？
- 裝修水深，工班水深，老屋水也深，只做一間的學習成本過高
- 「想要像買房一樣，一次作到好」，但我們不是設計專業阿 XD
2. 新的定位、提問
1. 裝修一次用幾十年 vs 如果五年修一次的話，這次和下次，各要做什麼？
1. 但浴室重作期間，不能洗澡上廁所，很不方便 XD
2. 不用一步到位，想做的不用這次都做完，而是問「現在最重要的，之後想實驗什麼，暫時解法是什麼？」
2. 基礎工程 vs 租屋作為一種訂閱制服務，有衝突嗎？
1. 為了彈性的空間設計裝修
3. 讓討論、居住技術，成為日常的方法
1. 一輩子修一次房子 vs 一起常常修彼此的房子
2. 用社群 + 半公開的方式，找大家來看屋，是想要建立「討論如何租房子來裝修」的基礎經驗
3. 自己敲地板 vs 自己當工頭 vs 找人當工頭，自己住的房子自己修這件事，大家想法不同時，可以討論什麼？
4. 哪種房東，可以做這件事？
3. 沒寫到什麼
1. 裝修費用如何可負擔

## 參照

1. 裝修的類型
1. 基礎工程
2. 變漂亮
3. 家具

## 問題意識

1. ~~從承租人出發，裝修可以是什麼，為什麼？~~
2. 承租人作為房屋的維護者，會是解決個人居住需求，並介入老屋維護 ~~、都市再生~~ 的方式嗎？
- 需要重新釐清使用權與所有權的分工、權責、法律架構
- 需要長出支持團體，分享知識、經驗、工具、工班、財務
- 自己動手、規劃的習慣，是比娛樂多一點，是業餘嗜好
- 使用與擁有的權責區分
## 大綱

多說點實例，還有困難，不要只講概念。

1. 這是規劃期間，進場施工前的紀錄，可能會改變
2. 簡單交待故事與進度
3. 點出問題意識，以及為什麼重要
4. 故事們
1. 從簽約，房東類型、責任釐清、信任建立
3. B&Q vs 水電估價，談工班流派
4. 紗門、浴室、廚房更新，談優先順序、非標準解法 （不是房間都要有桌子）
2. 地板拆除松、小聚，談支持團體、共同的想像
5. 總結

# 本文

:::info
標題：
來給房客一個位子！用共同修繕，啟動老屋再生的循環
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租屋，是個明明需要時間，磨合租賃雙方，建立互信與默契的旅程，但礙於各種慣習，往往僅剩 10 分鐘快速約會的賭博小旅行。因為好屋稀少，房客得忍受耗電但還沒壞的定頻冷氣，因為好房客難以辨認，房東只能押注刻板印象，即便事後發現對方不愛惜家具，也只能自認倒楣。

如果從修繕開始，就讓房客參與，讓設計更符合使用人的需求；如果能讓雙方共同決定，租金的獲利，該分配多少在房屋的維護上，讓租金收益更透明；如果透過這些設計，拉長溝通的時間，增加磨合與培養默契的機會，我們有沒有機會，在台灣長出更多互信、負擔得起，同時協助老屋再生的租賃方式呢？

立志從居住者觀點出發，關注居住議題的 [Rentea 社群](https://g0v.hackmd.io/@ddio/rentea-tue)，在今年（2021）夏天，以自住為目的，五年為期，租下一層公寓，希望能為上述提問，找出落得了地的答案。雖然公寓還在裝修前期，但為了紀錄初始的提問，讓裝修技術以外的各層顧慮，以及現階段的回答，都能如實呈現，所以還是將當前的觀察，紀錄於此，希望能為抱有類似想法的人，提供一些參考，以及減少錯誤的路徑。

## 讓租屋契約成為紀錄共識的工具，而非提出規則的手段


契約定案，是在第一次看房的五週後，也是第一次與房東會面的兩週後。

這是雙和常見的步登雙拼老公寓，只是欠缺維護。地磚隆起，電力浴室廚房等設施，也都需要更新，對一般人來說，並不是理想的居住空間，但因為它不只格局通風採光良好，根據時任房客提供的資訊，也有機會談到長租、允許裝修，另外，裝修費用攤提後，亦可負擔，非常接近我們[想要的找屋條件](https://g0v.hackmd.io/7g8m5QJ9S_aaU0q35J429g)，便決定嘗試租下這層公寓。

台灣的租屋慣習裡，通常見面兩三次後，就會簽約。為了把握為數不多的溝通機會，增加彼此了解，找到雙方滿意的租屋條件，我們選擇讓每步都走得扎實，而非盡快走到簽約終點。

在第一次看屋後，我們花了一週掌握屋況，再用兩週向房東提案，說明大略規劃，設定議程，才敲下第一次的會面。等正式與房東見面，便就已經讀過的[裝修細部規劃](https://g0v.hackmd.io/5zM5SeoFTNqZeCH4joXxIw)，以及租賃雙方的權力義務，進行討論。身為主動承擔裝修費用的租客，我們談到了房租抵免，以及房東提早解約的修繕賠償，承擔裝修的風險，而對房東而言，除了找到了一個可以協助維護部份硬體的房客外，也得到每年主動訪視房屋的權力。另外，大概也是因為前面的這些互動，得到了房東足夠的信任，雙方最後同意，以內政部的租賃契約範本為基礎，連同這次會面的共識，由承租方起草，擬定[正式的租屋契約](https://drive.google.com/file/d/19q26WfaZqYRO8RzlSpik5Kr5XosJLpIR/view)。經過幾次微調，在見面後的兩週，我們正式簽下為期五年的租屋契約。

租屋契約對許多人而言，是他人定好後，拿來遵守的規定。當爭議發生在契約的模糊地帶時，便容易因為各自的詮釋不同，產生糾紛。如果能先凝聚共識，再將彼此都同意的權力義務，寫進契約裡而，僅把法律當做互動的底線，不只能促進雙方對潛在問題的理解，減少未來糾紛的可能，也能透過各個過程，累積更多信任基礎。

儘管這次的簽約經驗，還不足以顯示，這樣的承租流程，能套用在多少屋主與房客上，但可以確定的是，租屋契約不只是一份超商買來的文件，也可以是創造共識與互信的其中一步。我們在準備專案時就了解，不是每個屋主，都願意讓房客裝修房屋，更別說要為此更動合約、租屋減免，甚至是甲方的違約金。這些條件，是互動過程的產物，雖然只是特例，但或許它的過程，可以為通案的必要條件，提供參考。

## 用「下次續約要修什麼」，取代「公寓裝修就該如何」


租期開始後，碰到的第一個關卡，就是「要像房東，還是像房客那樣，整修房子？」。

儘管一開始的目標，設在自以為清楚的「用三十萬預算，[入住安全、適合在家工作的住宅](https://hackmd.io/pr1ed3ucSoyn3Yv5OvfJ7A)」，也學了點裝修工法，但在面對設計師與工班時才發現，在多元建材工法、不同技術流派、老屋變數多樣的情況下，大家為了降低溝通門檻，需求確認，往往從「辨認業主是房客還是房東」開始。

如果自稱房東，通常得到「一律打掉重來」的建議，畢竟老化的水泥、管線，配上老的工法與建築法規，與其摸索考證，直接重來，的確是時間與維護成本考量下的務實建議。像有次找了友情贊助的設計師來評估工程，便直接建議浴室要整間敲掉重作防水、鋁門窗換新，避免老屋常見的各種問題，但如此一來，就不是三十萬可以支應的工程。

如果自稱房客，則通常是「堪用即可」。某次系統廚具商來現勘時，因為得知我們是房客，看著我們接了排水明管的泥做流理臺，直接勸我們維持現狀就好，因為若要安裝新的系統廚具，除了拆除可能衍伸的問題外，也得處理水管與天然氣管，吃力不討好，只有屋主才會做這樣的事。

在卡關幾輪後，我們發現對話的落差，與其說是房客做不了房東裝修，細究原因，則是建立在「房東與房客的攤提年限不同」以及「改裝需要一氣呵成」上。室內裝修，通常是先釐清需求，確定設計，後半段則是進場施工，缺乏滾動調整的空間。而因為前期就得確定所有需求，業主目前的預算額度、花費預期能攤提多久，便決定了施做工法與設計能發揮的空間，也造就了「房東或房客」的選擇題。

因為廚房是這次實驗的重點，我們最後決定在廚房採用「微房東」方案，打掉重來，但分批進行，而非要求估價一次到位。先拆除既有的泥做流理臺，讓可能的問題見光，再逐步請水電、天然氣、系統廚具商，做出符合需求的新式烹飪空間。雖然這樣無法在開頭就抓出確切預算，但因為每步的風險都更容易判斷，也能讓工班估出更實在的價錢。

浴室雖然也有諸多問題，但因預算有限，則採用「微房客」方案，先以美化、拖延問題為主，同時徵求房東同意，下次續約時，將重點擺在浴室重新改造，用合理的經費，做出房東可接受，也符合當代使用需求的浴室，例如整體衛浴、乾溼分離或四式分離。

將裝修切為多個段落，雖會增加整體工時與費用，也會影響作息，但因為拉長了攤提的時間，反而降低了每年的裝修成本，不僅讓財務更有彈性，在面對老屋時，也增加定期檢視屋況，持續修繕的可能。

將裝修的提問，從「公寓裝修就該如何」改為「下次續約要修什麼」後，自行實驗的空間也應運而生。因為不用侷限在施工期程裡，便可規劃在入住後，進行實驗性質的局部裝修。因為工班不用一次排好，可能失敗的 DIY 工法練習，也能排進裝修的進程裡。

## 長出價值相容，願意動手的鬆散社群，讓實驗與對話持續發生


計畫開始後才發現，從找屋、簽約到裝修，既有的慣習，往往難以達到我們的目標，需要自己走出可行的道路。如果只是一個人，為了一間公寓，打造一套特例，倒不如找間整修好的公寓還比較划算。但身為從 Rentea 社群出發，立志讓租屋成為居租選擇的[第一間房子提案](https://g0v.hackmd.io/@ddio/corent)，這間公寓將不只是單一特例，而是實驗可能方案的起點。

Rentea 是從開源社群 [g0v](https://g0v.tw/) 發展出的居住議題社群，承襲開源社群文化，這裡追求粗略共識，以及動手實做的精神，以提案為單位，認同專案目標，願意動手的，便是成員，所有的互動過程、累積的經驗，預設公開，讓其他對議題有興趣的人，不用尋求任何人的同意，就能吸收同樣的資訊，增加類似專案成功的機會。

喜歡動手實做的文化，也讓專案在設計師、統包、監工的選擇外，多了一個自己動手的選項。像是因為發現地磚已經隆起到破裂，也有參與者了解地板拆除的約略流程，我們便在找來專業拆除工班之前，辦了[自行拆除膨共地板松](https://g0v.hackmd.io/DyyLe8bQSN6dK3BsP6SGAw)，用簡單的工具拆除地板，增加參與者對地磚與老公寓地板工法的了解外，也建立社群共筆，累積更多裝修的經驗。實體活動外，透過定期聚會，不用是設計師或建築師，每個人都能就自己擅長的項目，分享經驗，回答問題，或是讓資訊變得更有系統。這裡沒有人專精所有的事情，但因為每個人都會一些，都學了一些，合起來後，便能走得更遠。提案，作為讓互動進行的載體，則是盡量保持開放，雖然由提案人主責，但也容許不同意見的空間，讓嘗試與失敗發生，才能將原本屬於個人的住宅裝修，多長一點公共參與的可能。

用提案創造互動，用社群累積經驗，雖然一切還在進行中，但至少可以確定，過程中累積的關係與公開的知識，都會留在參與者身上，而非僅止於提案本身。

## 來走出另一種居住選擇吧


身為第一間房子的提案人，能夠用一間公寓，換來上面這些嘗試與心得，對我來說，是當初無法預料到的收穫。過程中透過友人介紹工班，留下的老式鋁框海棠花落地窗，也讓人相信，保留既有材料，也能長出另一種特色。當然，裝修完工前，每月都得多付一間公寓的房租，多少有些心痛，好在一來房租不高，二來也反應了這種修繕方式的缺點，可以列做日後找人討論、參與的題目。

由房客發起，為了滿足長住需求，而且相容於房東想法的裝修流程，還有不少問題待解，但眼前的阻礙與困難，或許並不是否定，而只是它還沒成為大家習慣的證明。希望下次再寫文章時，就是提案告一段落的時候了。

如果對相關議題有興趣的朋友，歡迎來 Rentea 坐坐，除了第一間房子提案外，我們每月有兩次的定期聚會，活動共筆、行事曆、聊天室加入方式等資訊，請見：

- Rentea: https://g0v.hackmd.io/@ddio/rentea-tue
- 第一間房子提案： https://g0v.hackmd.io/@ddio/corent

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