---
tags: Rentea, CoRent
---
# 提案-租屋者的合作租屋組織

[toc]

內容授權： CC-BY 4.0

本文內容源自 Rentea Tuesday #5 ~ #9 的討論，由下列參與者貢獻而成（以字母排序）：

- 9K
- Chloe
- Claire
- ddio
- Kanail
- Peace
- York

這篇文章整理了 Rentea Tuesday 過往關於合作租屋的相關想法，也會根據日後的討論，不斷更新。關於相關聯絡與活動資訊，請見 [Rentea Tuesday 首頁](https://g0v.hackmd.io/@ddio/rentea-tue/%2FYVw3eVgQQb-nHIN4dDp_hg)

## 想要解決的問題

在台灣的居住市場裡，除了買屋外，缺乏其他可以長期穩定使用的選擇。買房成為唯一選擇的後果是，政策與民間資源階集中於房屋買賣產業，例如金融制度、營造，以及後續的管理，也讓選擇租屋市場長期處於黑市，房東與房客常須獨自承擔糾紛處理的成本，也難以讓本應比購屋更有彈性提供多元服務的租屋產業，因為缺乏資源與關注，難以產生良性循環。

雖然全台至少有 [1/8 的人口租屋](https://www.twreporter.org/i/rent-house-in-difficulty-generation-gcs)，但租屋往往只被當作是買房前的過渡，或無力買房時的備案，並非獨立，可平等比較的選項。

如果想在台灣，讓租屋成為真正的一種居住選擇，應該長成什麼樣子？還缺乏哪些條件？又該如何一步步達成？Rentea Tue 將透過小聚與各種活動，慢慢找出解答。

## 解法提案

==以居住服務為核心的合作經濟社群==

### 目標

- 合作的目的，是出於對資本主義無限提昇效率的反思，希望將人的犧牲，轉換為交換價值以外的社會資本
- 使用服務的人、承租的人是共同管理人，打破管理與居住的分工與責任，共同分擔。
> 解決現在代管服務中，因為管理與居住分離，而產生的多餘成本。
> 例如承租人因為都已經負擔而外管理費了，連換燈泡等小修繕都請代管公司處理，
> 而代管公司也因為必須承擔這些成本，而需要拉高租金。
- 保障居住基礎安全考量與房屋修繕的主權，揭露隱藏的修繕成本，同時鼓勵實踐居住空間的想像。
- 共同分擔風險，共同管理，共同學習，建立理想的居住空間。
- 用「合作社精神」，而非「合作社」的原因，是因為卡到台灣的法規，合作社不一定那麼容易實踐合作精神，但總之第一步要先確定這種租屋裝修的模式，在建築、裝潢、物業管理的技術上是可行的，財務預估適合裡的，才有需要思考實際上，需要用什麼組織型態經營

### 價值主張

#### 參與者

1. 工作者 - 有給職工，負責日常維運、業務開發、串連
2. 居住者 - 入股者，而且租用社群承接的居住空間者
3. 居住服務使用者 - 入股者，雖然沒有居住在空間裡，但使用社群的各種服務

#### 服務說明

1. 使用任何服務者，都須入股，成為社員
2. 工作者與社員共同決定物件開發、服務開發方向，由工作者執行
3. 居住者自己設計符合需求的空間，使用社群的居住服務完成
1. 所有的服務都是租賃、可循環的，確保所有空間與設備，都能彈性地共用、調整
2. 臨時的也必須永續，所有人的臨時，串連起來就是永續
4. 從核心服務開始，先解決老建築的居住安全後，逐步開發外圍服務，核心服務包含：
1. 找屋、與房東簽長約、包含安全更新的基本修繕
2. 家具與裝潢共享、水電、空氣系統數位化、節能設計
3. 健康的租金設計，滿租率 100% 的情況下，維持社群運作與開發新服務的動能，但又不高於市場租金水準、個人所得與租金維持合理比例
4. 導入專業者技術，並合作開發出適合一般人使用的系統，例如簡單的用電量分析與建議、共用空間電費分配等
5. 外圍服務例如：
1. 空間共享（好的廚房、一起吹冷氣工作的空間、托嬰空間）
2. 租金補貼、社服資源導入
3. 為零碎時間設計的工作，例如有照顧需求的單親媽媽，可以幫忙執行各種服務
6. 用社群的力量，推動社區更新
1. 老公寓的結構補強、整建維護、電梯、通用設計、租客權益保障、在地連結

#### 提供的好處、解決的問題

1. 租屋者可用低於行情的價格，租到穩定（至少 3~5 年）、安全，且符合需求的房子
2. 租屋者從找屋、入住到日常生活，都有一個信任的、可一起合作的團體支持，不用每換一個地方，就從頭建立與房東、修繕人員的關係
3. 房東可以得到長期而穩定的收入，也不用自己管理房客，也能有人協助照顧房屋
4. 租屋者因為入股、參與經營，享有經營利潤之外，也能減少不必要服務的開支

### 金流

1. 現金流入：
1. 社群參與者入股，每股 10k ？
2. 居住者的房租，扣除成本後的結餘
3. 居住服務使用者的服務費用，扣除成本後的結餘
2. 現金流出
1. 工作者薪資
2. 建立新居住空間
3. 營運、修繕成本
4. 提供居住服務的成本
5. 一定比例的股利發放

### 核心服務

#### 1. 安全出租宅

目標：能夠防範常見居家意外、基本生活品質的硬體規格，長久租賃的居住空間（三年以上），讓租屋者也能安穩地住在安全，而且划算的空間裡

需求：

1. 煙霧、溫度、一氧化碳偵測器、滅火器
2. 基本的防火隔間，如水泥牆、替代用逃生路線，防火門應該太貴
3. 安培數足夠、沒有硬化的電線、健康的電箱
4. 沒有壁癌、滲漏水
5. 基本粉刷
6. 租屋意外險，包含火災、天災補償
7. 契約公證，減少爭議處理的成本

流程：

1. 社群找屋，媒合會員，尋找合適的租賃空間
2. 與屋主確認使用細節、空間更動方向，達成共識後，由社群與承租會員，一起向房東簽訂契約
- 社群負責空間修繕、前期成本
- 會員負責提供穩定租金，以及簡單的維護
3. 社群與承租會員，共同討論空間的修繕事項，費用由社群支出後，再以租金方式回收
4. 若會員中途想要解約，則須找到其他人承接合約

初期成本：

1. 普通家戶，20-30 坪電線更換約 4-5 萬 => 2,000/坪
2. 住警器， 700 * 5 = 3,500
3. 公證費用 [5,000](http://taipei-notary.tw/cost.htm)
4. 壁癌修繕成本與房東討論
5. 其他基礎工程 3,000/坪 ，整理地板、簡單粉刷
6. 總計以 5,000/坪 估算

每年成本：

1. 承租人房屋保險，動產 30 萬，火災附加 200 萬，每年 500 ~ 700
- [連結](https://imgur.com/a/uoNfbt0) 
- [新安東京](https://www.tmnewa.com.tw/b2c_v2/contents/house.html?)

以台北市公寓租金平均月租金 1,000/坪，租約三年， 25 坪公寓為例，計算：

1. 目標年報酬 20%
- 初期投入成本為 12.5 萬
- 租金會變為 1,222/坪 ，房租會從 25k 增加為 30k
- 每三年可多長一個空間外，每年可多出 25k 的收入可應用
2. 目標年報酬 10%
- 初期投入成本為 12.5 萬
- 租金會變為 1,180/坪 ，房租會從 25k 增加為 29.5k
- 每三年可多長一個空間外，每年可多出 12.5k 的收入可應用
3. 如果想要養一位全職員工，薪水 40k 無年終，含勞健保與會計成本 48k，目標年報酬 10%
- 須 46 間 25 坪公寓，才能打平人事費

#### 2. 永續收納

目標：身為一個生活需求不斷變化的租屋族，我想要一個對租客與環境友善，又能兼顧安全與花費的家具出租服務，讓我可以根據生活需求變化，隨時調整屋內收納與家具配置。

需求：

1. 能夠自由調整，而且可以重複使用的收納設計
1. 可擴充、耐用、通用、重複拆裝的層架組，例如
- IKEA [IVAR](https://www.ikea.com.tw/zh/products/outdoor-furniture-and-secondary-storage/outdoor-and-secondary-storage/ivar-spr-39248321)
- IKEA [HEJNE](https://www.ikea.com.tw/zh/products/outdoor-furniture-and-secondary-storage/outdoor-and-secondary-storage/hejne-art-20287812)，但 ddio 只用過它的加強版 GORM，不確定 HEJNE 耐用度
- 鍍鉻層架組合，稍微耐重
- 角鋼組合，粉耐重，例如[開心角鋼](https://www.happyrack.tw/)
2. 地震房倒、免上釘設計
2. 業餘規劃師，和承租人一起規劃合適的收納方案，以及教授保養維護方法
3. 租用期間由承租人負責保養維護、組裝
4. 租用結束後的維修、運送、倉儲

### 待解決的問題

1. 房東不在這個合作的關係裡面，要怎麼確認可以長租？
2. 會不會把房子基礎建設做好，約滿之後，房東就收回去自己租了？
3. 要怎麼判斷水電的狀況呢？像之前問水電師傅，他說沒有把牆壁敲開看，是沒辦法完全確定的。
4. 壁癌、漏水的成本不好估計，因為有時候是樓上的問題，但對方不一定願意處理。如果因為這樣，導致投入的費用拿不回來時，就會虧錢了
5. 有誰會對用電安全有感嗎？
> 例如宣傳「多一千防止電線走火」，但現在無法測量電線安全
> 還有其他需要長時間攤提，才能解決的居住問題嗎？
- 可能的說服點：因為如果真的走火有人死在裡面房東也會租不出去
- 如果是電線換新，每個月租金+1000 綁三年約，會期待有其他的電相關的服務，譬如說，要改智慧點燈，佈線、有線網路之類

## 待作規劃

- 第一步的目標：
1. 掌握基本的安全出租宅建立流程，為組織化準備
- 包含找屋、與房東協商、簽約、裝修、入住
- 長出簡單的時間表、花費、風險控制
- 列出相關的組織與資源，以及規模化的方法
2. 與現行品牌公寓、個體二房東的優勢比較
- 要如何定義自己，才能產生可見的區別，又能解決問題？
3. 規劃後續步驟：
- 合作組織在法律上應該長什麼樣？
- 如何想像人的加入、離開、財務與法律關係
- 回答「居住者如何藉此與屋主增加互信，進一步參與都市再生？」
- 第一步方案：
- 諮詢 / 上課：
1. 找玖樓聊天，確認可行性和介紹資源，確認需要的技能樹、學習步驟、專業協助來源
2. 找崔媽媽聊天，聊聊他們覺得的可行性，還有用此方式參與都市再生的可能
3. 找哲緯聊天，內容同崔媽媽
1. 報名二房東課程，大概 30k ，Tody 的大概 1~2 季開一次
- 直接來 / Dry run，我的下一間租屋就要使用安全出租宅！
1. 設定適合安全出租宅調整過的租屋條件，在各平台找屋
2. 看屋、與房東談條件，模擬房東心態，設定遊說方式
3. 裝修、入住、接洽工班、設計，或自己來
4. 分享過程

## 場外小記

### 週邊服務收集
1. 基礎服務：拔掉鐵窗，裝隱藏式防墜裝置，防盜、防墜，[火災時也逃生方便](https://sites.google.com/site/chou550410/q-a)，雖然不知道成本多少。
2. 修繕可以想想怎麼相容於[城市修理站](https://www.facebook.com/nothingisgarbage)

{%hackmd 1LO5rpavTiK4_cFrTouudg %}