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# 優先續租權提案

文件授權： [CC-BY-4.0](https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/deed.zh_TW)

## 要處理的面向與基本精神

1. 不只保障房客的權力，也要保留房東的合理利益，創造雙贏
2. 要件
1. 發動條件，如何符合續租資格的，例如
1. 乙方在承租期間，未違反契約相關規定
2. 乙方提出甲方合理利益的方案，例如漲跌幅、修繕規劃
3. 甲方的權力義務，違約的罰則
1. 建議事先載明違約罰則，簡化糾紛調解流程
4. 一定期限前告知
5. 續約的內容，以及例外條款

## 提案草案

:::info
摘要：優先續租合約，目的是在保障承租人續租權利的情況下，也盡可能滿足出租人的需求。承租人若符合要件，包含提出新的修繕規劃，可要求續租至少三年，租金漲幅不得超過消費者物價指數增幅。若出租人未在四個月前簽訂新合約，承租人有權展延租期或要求搬遷成本。
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1. 若承租人滿足以下要件，則出租人須在合約到期的四個月前，與承租人簽訂新的租賃契約：
1. 在合約期間內，承租人未違反契約中的相關義務，或是出租人終止租約之規定。
2. 承租人於合約到期的六個月前，提出新的承租契約提案。
3. 前項的承租契約提案，必須包含至少等值新台幣十萬元的修繕規劃，以維繫或增進此住宅的使用價值，由承租人負擔費用，並於契約期滿後，轉交給出租人擁有。
4. 若出租人另有更優先的修繕需求，且經承租人評估後，費用不超過前述修繕提議，則承租人須以出租人之修繕需求為優先。
2. 新簽訂之租賃契約，須符合以下要件：
1. 租賃期間至少三年，超過三年者，須雙方同意。
2. 租金漲幅，以前份契約至新契約生效期間，累計之消費者物價指數增幅為上限。消費者物價指數，以行政院主計總處公佈之資料為準。
3. 若出租人提早解約，須依比例，賠償承租人負擔之修繕費用。
4. 不屬於承租人造成的滲水、漏水情況，修繕費用由出租人負責；出租人延宕不處理，承租人有權代為修復，修繕費用由租金中扣除。
5. 因承租方裝修而導致的鄰居財產損失、怨訴成本，由承租方負責。
6. 上述要件，在雙方同意的前提下，均可調整。
3. 若滿足續租要件，但出租人未在四個月前，簽訂新的租賃契約，則為了讓承租人順利搬遷，承租人有權：
1. 以書面通知出租人，沿用原本的租約，並將租期展延 3-12 個月
2. 要求出租人負擔搬遷之成本，包含聘請搬家公司，以及搬離後的清潔、復原費用

## 諮詢紀錄

### 不具名法律背景友人

> 我花了一點時間研究續租契約，比較是去查法院判決。
>
> 由於優先承租或續租本質上都是簽新的租約，房東會握有是否要繼續出租的決定權，僅是在決定出租時，現行出租人具有相同條件的優先簽約權利。我個人是比較期待房東有繼續出租的義務，但現行民法秩序好像並沒有類似的制度環境，我也沒找到類似的爭議。
>
> 因此，我覺得目前的契約內容設計蠻好的，由於無法控制房東的出租條件，所以在原租賃契約中強化違約效果(包含原租賃契約的延長與類似違約金的搬遷復原成本負擔)來保障原租客有更好、也能夠預期的租賃條件在新的租約之中，是相當不錯的出發點，同時避免找新租處的時間壓力與費用負擔。
>
> 我會有疑問的是，出租人提前解約的空間有多大？按民法規定，看起來出租人並沒有任何主動解約的權利，僅在〈住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項〉的約定事項中有提到「出租人為重新建築而必要收回」，其他都是可歸責於承租人的事由，但這並非一定要在契約中約定。所以，如果要給出租人有此事由或其他事由的主動解約空間，除了約定須依比例，賠償承租人負擔之修繕費用外，要不要進一步包含搬遷及復原的費用？

## 參考資料

1. [各國相關調查](https://g0v.hackmd.io/LhOfHvjLRy-GdjJSXfhbXg)
2. [要件提醒 - 【地產專欄】蔡志雄：創業前 租屋簽約一定要注意的3件事！](https://tw.stock.yahoo.com/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84%E3%80%91%E8%94%A1%E5%BF%97%E9%9B%84%EF%BC%9A%E5%89%B5%E6%A5%AD%E5%89%8D-%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E7%B0%BD%E7%B4%84%E4%B8%80%E5%AE%9A%E8%A6%81%E6%B3%A8%E6%84%8F-022442554.html)
3. [糾紛實務見解 - 店面租賃契約,有續約條款,合約到期房東不給續約](https://www.law110.com.tw/forum_content.aspx?pid=1291440)
4. [Google Gemini 諮詢紀錄](https://g.co/gemini/share/3876d4121e88)

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