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tags: Rentea
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# 二房東讀書會

- 誕生時間： 2020-08-18 Rentea Tue #11
- 坑主： ddio
- 與會：ddio,chloe,hkazami,k,peace

總之先上點基礎線上課程，讓對合作租屋有興趣的人，有共同的基本知識，降低後續討論的門檻。

先試試[一米好居在遠見開的線上課程](https://classone.cwgv.com.tw/course/C2020071814471382225)，收集想要一起上的人，在 Rentea Tuesday 中討論

## 我租房，打造風格之家 ch 10-21 公寓改造

### 共筆

==紀錄自己覺得有收穫的點，或另外收集的資訊==

#### ch10~16

- [ch10-11] 老公寓常見問題：電系、防火、瓦斯、壁癌＆漏水
- 挑下雨天看房
- 「如果沒有特別約定，房子的修繕責任都是屬於房東，如果房東不修，租客有權利自行處理後，費用從租金中扣除。」
- [ch12] 換電線只要 5-10 萬？不用打掉就能換？
- [ch12] 油漆：「一底兩度」就可以了，也不用批土、打磨 => 省錢
- 就氛圍來說，油漆顏色、地板、空間規格比平不平重要多了 [name=hkazami]
- [ch13] 簽約 related
- 備註：「出租人同意承租人裝修。」或是「出租人同意承租人進行必要的設施改裝。」
- 另外約定，如果屋主違約，那麼除了賠償違約金，還要另外賠償我裝潢的費用。
- 合約需要所有的產權所有人都簽名
- 合約上面要勾選「同意」或「不同意」分租，如果沒有特別約定好，就是默認不可以轉租或分租
- 其他比較是小事
- [ch14] 個人作法：又醜又亂很難救的區域就是想辦法擋起來，i.e.買層架和收納盒 or 抽屜盒（像無印那種但沒錢買無印就上蝦皮找）把廚房雜物塞進去 [name=hkazami]
- [ch14] ddio 家的廚房就是自己拼的，用二手 B&Q 鍍鉻烤漆層價 + IKEA 窗簾，雖然還是有點醜 XD
- 
- 窗簾 + 窗簾夾 937 ，IKEA 拆成兩半 + 車布邊工本費 300
- 層價看高度，全新的 60x120x180cm + 四層鐵板，約 3.5k ，相鄰柱子可空用 XD
- [ch15-16] 看完想要去一趟 IKEA 研究軌道燈和黃光效果，ddio 家都是很沒情調的吸頂白光 LED XD
- [ch16] 軌道燈照到的角度不夠大，會要很多顆，或是少但強然後往牆投射，但這樣等於浪費電啦。如果可以的話我都 prefer 一顆不要太亮的吸頂或夠亮的落地燈（要夠亮是因為落地燈會先往上打再反彈），這顆燈要提供基本亮度，開了就要讓人在這個空間裡活動沒問題。剩下再看哪面牆或哪個區域需要哪種氣氛再加燈，人移動到那再開那盞燈，走了就關掉。[name=hkazami]
- [ch16] 除了書桌（或你真的要認真工作的地方），其他地方真的不推薦白燈，就算用白燈也不要拿它提供基本亮度，人待久了會不舒服或無法放鬆。
- [ch16-17] 燈光顏色、方向和油漆顏色要一起考慮。例如臥室想要沈靜感所以漆深色，燈光也要是黃光然後打牆上；但如果是客廳用深色系的話就比較要挑自然光，不然空間會亮不起來。[name=hkazami]
- [ch15-17] 燈光＆油漆 CP 值最高，只要燈光油漆弄對了其他東西只要不亂就會不錯。
- [ch19] 這種六角地磚也不錯，但他比較貴，拿來局部點綴就夠了。
- [ch19] 地毯地墊之外，局部榻榻米也很不錯，可以夏天榻榻米，冬天上面鋪地毯 - ddio
- 
- 好小的塌塌米好可愛ＸＤ縫隙不會容易積灰塵嗎？[name=hkazami]

## 我租房，打造風格之家 ch 00-09 看屋以及與房東的互動

- 目標：看完 00 - 09 課
- hkazami：想邀敝房房東來共襄盛舉（或當 consultant？）一番，可以給她們一米好居讀書會連結看看嗎？

### 共筆

==紀錄自己覺得有收穫的點，或另外收集的資訊==

### Ch0~ch5：Tody 的模式
- 做公寓不做套房（Ch2 養貓女孩的故事）：
- 多人共同分攤公共空間（廳＆衛）的租金
- 租金坪數比公寓優於套房
- 室友也會大幅影響居住品質啊 => 合作社的優劣？
- 只有志同道合的人才會加入這個合作社，所以室友應該不會太糟？
- 一旦室友太糟，會不會反而很難處理？
- 找有潛力但閒置或荒廢的物件（Ch2 房仲男孩的故事）
- broker 對於屋主的存在價值
- 台灣這種物件應該是很多，台灣做這塊的物業公司 or 房仲目前多嗎？？
> 多，但沒課程裡說的那麼容易，目前規模都小小的，因為空屋 != 願意把空間租出去，起家厝型屋主不一定這麼容易觸及 - ddio
- Ch1 壁癌
- ddio: 壁癌實務上房東不一定會處理，因為不一定修得好，那如果讓合作社來做，可以先做，再請款嗎？要來問問有實務經驗的單位，或是和後面的課程怎麼說
- Ch3 與其每天去咖啡店，為什麼我們不乾脆花一點心思，把家裡弄得跟咖啡店一樣，或者變成其他任何你喜歡的樣子呢？
- hkazami: 不就是我ㄇ（但我還是很愛跑咖啡店⋯⋯）
- ddio: 沒有衝突啦，家裡可以是一種風格，但想換風格、有人幫煮咖啡時可以去咖啡店 XD 把家裡打造成咖啡店，也是某些品牌公寓的說法 XD
- Ch3 租客的使用權
- 台灣房客使用權很受限 => 只是租屋生態如此還是法規也有一些規定？
> 簡單說要動牆、管線、開窗的，都可能會[卡到法規](https://ymbm101.pixnet.net/blog/post/329788009)，雙北如果要隔間作套房，印象中要取得樓下住戶同意。但除此之外，剩下的就是房東與房客的私人契約。
> [name=ddio]
- 房東看到房子變漂亮就想回收但法律上趕不走租客：所以租約大多都短到趕不走也還是對房東有利（平常都一年一簽？） i.e. 房客就算住好住滿也不可能投資足夠的錢讓環境變好 => broker 對於租客的存在價值
- Ch3 『你還可以用「因為我要花錢整理」的這個理由，來向房東爭取更優惠的租金！』
- 想像中對於（那些有著閒置物件且懶得管的）房東來這是 negotiable 的，更多還是卡在租客的心態（不是我的房子我不要花錢弄）和信任關係
- 信任關係是另一個 broker 的價值：對屋主的價值是由一個不會隨便跑掉的 broker 擔保這間房子不會被搞得亂七八糟（或就算亂七八糟也會復原），對租客是 broker 可以把這個信任關係轉賣給租客，租客可以以（短期）比較能負擔的金額得到更多使用權
- Ch5 也提到信任問題，但他的解法是不行就找下一間（攤手）
> 也可以靠品牌累積信任，像玖樓會辦各種屋主見面會
> 對屋主來說也是，如果無法快速取得屋主的信任，也不一定會有下一步
> 品牌的話，就可以出作品集。
> 也可以來問問過來人的經驗。
> [name=ddio]
- Ch5 值不值得裝修：一言以敝之就是成本攤提（除以時間＆除以人頭）
- Ch5 簽約可以是階段的
- 對租期、租金的初步共識 -> 佈置的共識 -> xxx -> 下訂金與簽約
- ddio: 需要仰賴經驗，不然下了不好的房子，卻得撐五年，或是付違約金。有可能先住一年看看嗎？

### Ch6~9：有關物件本身
- Ch6 天地牆
- hkazami 個人經驗 1：燈真的很重要⋯⋯但就算不裝軌道燈之類的東西，靠換燈泡買立燈桌燈等方式還是可以大幅調整整體氛圍
- hkazami 個人經驗 2：牆的顏色+燈+布（地毯、桌巾、沙發布等）可以加很多分，除非房東留了一堆真的很醜又不准你動的傢俱ＸＤ
- 熟了就可以動！又是信任問題
- （還沒看到後面）有什麼便宜又可以快速復原的木紋地板材質？有比布還要便宜有彈性嗎？好奇
> 有呦，我家是買 [LG 舒耐毯](https://shopee.tw/LG%E8%88%92%E8%80%90%E6%AF%AF(%E7%89%B9%E5%AE%9A%E8%B3%A3%E5%A0%B4)-%E8%B6%85%E8%80%90%E7%A3%A8%E5%BE%A9%E5%90%88%E5%8D%B7%E6%9D%90%E5%9C%B0%E6%9D%BF*LG%E8%88%92%E9%81%A9%E6%AF%AF-%E8%BB%9F%E5%A2%8A*%E4%BF%9D%E6%AF%8D%E5%A2%8A*%E6%9C%A8%E7%B4%8B%E8%BB%9F%E5%A2%8A*%E7%AB%8B%E9%AB%94%E5%A3%93%E7%B4%8B*%E9%98%B2%E6%92%9E%E5%A2%8A*%E5%AE%89%E5%85%A8%E5%A2%8A*%E8%80%90%E7%A3%A8%E5%A2%8A-i.9399918.64212713)，木紋，塑膠材質，踩起來不像磁磚那麼硬和冰，很好打掃，一坪一千左右，太原路就有賣，要搬走時捲成一捲就可以帶走了 XD [name=ddio]
- 廚房系統櫃很貴好嗎⋯⋯跟天地牆絕對不是同等級
- 貴＆無法復原＆原有的就堪用 => 個人猜測難度極高
> 一字型系統櫃的確是幾萬可解決，我現在是用鍍鉻層架作廚房收納 + 家電檯面，就算層架全部買新的，一萬就可以解決了，不會太難看，想要好看和耐用一點，可以改用角鋼，兩萬可解決，都方便拆卸。 [name=ddio]
- Ch8 看環境（重點整理）
- 地點便利性
- 生活機能
- 公共區域ＯＫ不ＯＫ
- ＮＧ點
- 市場：吵（但也有人愛市場啊）
- 宮廟：吵（視情況而定）
- 施工：除非蓋房子不然都以月計算而已吧？
- Ch9 格大小光風聲：記住這六個字就好，其他都是一些 tips 而已

Peace

01 買不起房的年代，租房才是聰明的選擇

二房東這個職業已經蠻長的時間。但現在遇到幾件情境，房價不跌市場穩固、空屋率高、房屋持有人普遍接近退休、房屋普遍老舊，年輕人普遍低薪/收入M化更為嚴重，使得租屋市場有很大的空間可以投資。但感覺用合作住宅的方式，在溝通上，需要更多專業知識，比純粹當二房東難。

02 租房還能創造現金流？真實案例大公開！

以出租公寓來看，似乎可預估要兩年左右回本，前期的投資重要。像是WeWork這樣專業的辦公室出租，也是評估兩年左右開始賺錢(但現在已經...)。房租是主要收入，降低前期成本與計算房客數量/房租，會是回本主要風險的關鍵。
要找懶惰的房東，有潛力的房子與地段，最大的誘因似乎是前期投資可以把房子重新整理，讓他節省時間且房價提升。

* wework參考資料來自科技島讀
[[Podcast] 空間與時間的切割｜特別來賓 Pickone 創辦人張雲淞](https://daodu.tech/08-26-2019-dividing-space-and-time-guest-host-pickone-founder-yun-sung-chang)

03 什麼狀況，房東會讓人改造房子？
04 怎樣試探房東的底線？

信任很重要，但似乎是建立在房子的規劃上，而不僅是合作住宅的理念。生意與理念相同重要，因為我們也是要能有營收才行？

05 如何評估值不值得花錢裝修？租金和租期怎麼談？
06 改造協商的技巧！先討論天地牆的改裝

在這裡會感覺合作住宅對房東有太多不確定因素，反而是需要更多信任。

07 注意這3點，遠離惡房東！
08 看環境：以加分法，在眾多房子裡萬中選一
09 看屋況：把「格大小、光風聲」的口訣記起來就對了

挑房的細節蠻多，接下來幾章還有裝潢的細節。設計好一個地方，再找人進來住；還是先是一群人討論，才改建。我在想前者的形式比較可行，合作住宅的自治與管理，可能是有一個藍圖，在一個大方向上做細節的討論，才能降低溝通成本。接著有一個規劃給房東，成功率可能比較高嗎？

### 討論

合作住宅跟二房東的差別：
不用全做，就是自助餐，不是套餐。自己可以選擇做成什麼樣子。

合作住宅跟自己租的差別：
可以得到經驗服務。

第一個合作住宅的房子
主要重點是改成什麼樣子，可以前進行改裝的練習。

分享
ddio在看的時候會對照自己租屋流程：
最有感觸的是如何跟房東建立信任關係。
屋主會急著把房子租出去，應該要很快給出東西。
> 要快速提案。 [name=hk]

- 和一般自住的差別，尤其是自己租了整層的時候，要怎麼說服房東
- 簽約策略：
- 跟房東說，我們是一群人，想要一起決定房子的裝潢，聽起來好像很恐怖 XD
- 還是要先討論過，再去找房東？
- 第一間房子的意義，好像比較像是練習簽約、裝潢的經驗
- 第二間房子，可以是分享經驗，幫助想要入住的人
- 要先具備裝修的能力，才有可能談合作住宅，合作住宅比二房東還要多一些

現在是做共生公寓的模式放在合作住，像是
* 定價/房租是住的人跟租的人一起決定
* 法人擁有這個房子，這個房子才能賣掉。
* 盈利分配
* 哪些房子加入

- 兩年回本當作參考的基準：
- 租金如何計算
- 合作住宅自助，滿租率是 100% ，而且不用營利那麼多
- 但可以說因為商業公司作到這樣，所以合作住宅那樣算，是合理的

合作住宅的意義要分層次：
- 在台灣作合作住宅，哪些可達成，哪些不行，心理要有個底
- 文化和限制不一定一樣，所以客觀上不一定可以
- 但還是應該要對照，去問為什麼歐洲合作住宅的 xx ，不能在台灣作
- 他是一個光譜，我們務實地談實際上可以作什麼，但也談理想上想要作什麼
- 不是每個價值都可以達到，但可以達到某些部份，像第一個案子想要學裝修與房東簽約，不用第一次就全都來
- 也可以當作和新參者對話的立場，拉出層次，應然與實然
- Roadmap: 第一間房子要作啥，第二間房子要作啥
- 第二間搞不好可以[作合作社](https://www.moi.gov.tw/chi/chi_faq/faq_detail.aspx?t=2&n=8736&p=54&f=)

是否會討論到房客的政策補貼
* 希望能做到，但距離有點遠。
* 可以有修繕的基本型與加價購，不同組合。
* 合作社的方式承租，是否可以得到補助？房東的意願？
* 九樓的房子是都可以報稅，跟房東簽的時候，可以攤提成本。
* 崔媽媽＋居家改造＋大家一起租。

第一間房子
* 先訂了第一間房子要怎麼做到，再想要怎麼做。
* 合理的租金住在安全的房子裡面。
* 經營共租的能力。
* 能不能用第一個房子就開始想實驗合作住宅與合作經濟的規則，第一個如何攤在房租裡面。
* 如何找到房子？誰要住在裡面？才開始找房子。
* 責任歸屬，哪些是住在裡面的人負責，哪些是經營者要做到的事情。
* 加入合作社的必要？

如果只是退回二房東，那是不是就知道市場樣貌？
* 學會室內設計師的技巧，成為一個專門改房與租屋團隊?

### 之後想要問的問題

1. 建立與屋主信任的方式
- 如果是主動接觸屋主的，建立信任的流程大概是如何？如果一開始還不確定是否喜歡這間房子，還有可能繼續往下嗎？像是多看幾次、簽一年短約等。

### 合作社相關

1. 合作社的重點在提供可負擔、住得安全與舒服的住宅，而不是盡快回收成本，所以考量的點不盡相同，但若要簽長約，都還是得處理：
1. 如何順利與房東建立信任關係
- 幾種與房東接觸的界面：主動看房時、後續聯絡、讓房東主動來找（？)
2. 硬體維護成本的分攤
- 壁癌、漏水不一定一開始就出現，出現之後的修繕，在有合作社介入的情況下，可以怎麼分攤？如果房東不同意負擔成本，但不修又住得不舒服時，該怎麼辦？

### 補充資訊

1. 其中一間的客廳裝修前後(2018) 
2. 課程裡提到的第一間(2018) 

＊沒有討論滿租率