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# Rentea Tuesday #5-7 小筆記

- 文件授權： [CC-BY-4.0](https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/deed.zh_TW)
- 報名網址： [kktix](https://rentea.kktix.cc/events/rentea-tue-07)
- 地點： Stoppage Time 補時咖啡
- 106 台北市大安區和平東路二段96巷15弄30號 / [Google map](https://goo.gl/maps/scwweG3uG8EVoWWc8)
- 低消為一杯飲料，約 140 上下
- 店內有輕食，店外就是台大後門覓食區，可以吃完再來
- 時間： 2020-05-19, 06-02, 06-16 19:00 - 21:00

## 防疫期間

來參加活動前，請：

- 注意自身健康狀況、接觸史和旅遊史，若有任何身體不適的狀況，建議在家中休養並取消活動報名。
- 勤洗手、適時戴口罩。
- 若需飲水，建議自行攜帶有蓋的環保杯。

（轉自[ g0v 活動防疫共筆](https://g0v.hackmd.io/bN-UPeZhQR-sq3cSRfX-3A)）

## 本次小聚主題

除了照往例的閒聊外，這次也想要：

1. `合作住宅` ddio 要來繼續分享合作租屋組織化的點子（立）

想要聊什麼，也可以直接加在這邊呦～

## 當日紀錄

### 當日聊聊

> 感覺房源很難找 - York

> 要思考台灣的合作社，實際上可以作到什麼，因為限制上很多 - Peace
>> 像是貸款很困難
>> 社會企業的補助比較多 XD
> 一開始的服務是誰負責經營？因為會變成一份工作，需要花時間成本
>> 品牌公寓該有的分工都要有，差別只是服務長在誰身上
> 服務成熟後，可以給非社員用嗎？

> 有誰會對用電安全有感嗎？ - Chloe
>> 感覺很少 - ddio
>> 在想分眾，還有誰會對這些東西有感，像這件事情對我的吸引力是，合作的模式 - Peace
>> 現在的行銷挫折感很重，因為一作就被學走了，但不做也不知道分眾在哪，很難實驗（以戲劇來說）

> 帶入我的空間的學習成本，肯定是比較高的 - Peace
>> 而且不確定會達到目標的是什麼就是，雖然實驗和學習本身是有趣的
>> 有趣的東西：在想如何在收入沒增加的情況下，怎樣可以改善目前的生活，包含住，包含共同經營、合作社，還有如何讓民間和政府一起解決社會問題
>> 我不想買房子的話，二十年之後，可以有一個好的居住品質嗎？
>
>> 就行銷來說，這個二十年的居住的想像是很難的
>> 比較簡單的是，那我就買在比較便宜的地方
>> 但這樣下去，就是香港的籠屋、或是其他城市的居住問題，但這個想像很難
>> 行銷原本是一種社會溝通，但現在被 FB / Google 做完後，還能作什麼？

> 這個方式，可以處理某些目前沒有房東沒處理的問題，像是電線 - chloe
>> 那還有沒有其他一樣卡在中間的服務，來看大家有沒有有感，或願意出多少錢
>> 例如宣傳「多一千防止電線走火」，但現在無法測量電線安全
>> 還有其他需要長時間攤提，才能解決的居住問題嗎？
>
>> 室友回饋：
>> - 可能的說服點：因為如果真的走火有人死在裡面房東也會租不出去
>> - 如果是電線換新，每個月租金+1000 綁三年約，會期待有其他的電相關的服務，譬如說，要改智慧點燈，佈線、有線網路之類

### ddio 鬼打牆到一半的筆記

1. 以居住服務為核心的合作經濟社群
1. 工作者 - 有給職工，負責日常維運、業務開發、串連
2. 居住者 - 入股者，而且租用社群承接的居住空間者
3. 居住服務使用者 - 入股者，雖然沒有居住在空間裡，但使用社群的各種服務
2. 經濟基礎
1. 現金流入：
1. 社群參與者入股，每股 10k ？
2. 居住者的房租，扣除成本後的結餘
3. 居住服務使用者的服務費用，扣除成本後的結餘
2. 現金流出
1. 工作者薪資
2. 建立新居住空間
3. 營運、修繕成本
4. 提供居住服務的成本
5. 一定比例的股利發放
3. 商業模式
1. 使用任何服務者，都須入股，成為社員
2. 工作者與社員共同決定物件開發、服務開發方向，由工作者執行
3. 居住者自己設計符合需求的空間，使用社群的居住服務完成
1. 所有的服務都是租賃、可循環的，確保所有空間與設備，都能彈性地共用、調整
2. 臨時的也必須永續，所有人的臨時，串連起來就是永續
4. 從核心服務開始，先解決老建築的居住安全後，逐步開發外圍服務，核心服務包含：
1. 找屋、與房東簽長約、包含安全更新的基本修繕
2. 家具與裝潢共享、水電、空氣系統數位化、節能設計
3. 健康的租金設計，滿租率 100% 的情況下，維持社群運作與開發新服務的動能，但又不高於市場租金水準、個人所得與租金維持合理比例
4. 導入專業者技術，並合作開發出適合一般人使用的系統，例如簡單的用電量分析與建議、共用空間電費分配等
5. 外圍服務例如：
1. 空間共享（好的廚房、一起吹冷氣工作的空間、托嬰空間）
2. 租金補貼、社服資源導入
3. 為零碎時間設計的工作，例如有照顧需求的單親媽媽，可以幫忙執行各種服務
6. 用社群的力量，推動社區更新
1. 老公寓的結構補強、整建維護、電梯、通用設計、租客權益保障、在地連結
4. 起步方法
1. 提出合作社模式的兩種核心方案，住的 + 租的，包含商業模式、現金流、價值主張
- 讓不同類的人都有管道參與
- 需要擴大參與，才有資本可以讓專案起步（一間公寓的基本裝修需要 5k/坪，共用家具一戶也要 10k+ (?)
2. 思考如何可以開始做出第一間，不一定用合作社模式，但需要相容於合作社模式
3. 一邊和相關商業、倡議團體交流，討論潛在的可行方向
4. 開始作第一批服務，嘗試，累積興趣團體
5. 組織化營運

#### 核心服務 - 安全出租宅

目標：能夠防範常見居家意外、基本生活品質的硬體規格，長久租賃的居住空間（三年以上），讓租屋者也能安穩地住在安全，而且划算的空間裡

需求：

1. 煙霧、溫度、一氧化碳偵測器、滅火器
2. 基本的防火隔間，如水泥牆、替代用逃生路線，防火門應該太貴
3. 安培數足夠、沒有硬化的電線、健康的電箱
4. 沒有壁癌、滲漏水
5. 基本粉刷
6. 租屋意外險，包含火災、天災補償
7. 契約公證，減少爭議處理的成本

流程：

1. 社群找屋，媒合會員，尋找合適的租賃空間
2. 與屋主確認使用細節、空間更動方向，達成共識後，由社群與承租會員，一起向房東簽訂契約
- 社群負責空間修繕、前期成本
- 會員負責提供穩定租金，以及簡單的維護
3. 社群與承租會員，共同討論空間的修繕事項，費用由社群支出後，再以租金方式回收
4. 若會員中途想要解約，則須找到其他人承接合約

初期成本：

1. 普通家戶，20-30 坪電線更換約 4-5 萬 => 2,000/坪
2. 住警器， 700 * 5 = 3,500
3. 公證費用 [5,000](http://taipei-notary.tw/cost.htm)
4. 壁癌修繕成本與房東討論
5. 其他基礎工程 3,000/坪 ，整理地板、簡單粉刷
6. 總計以 5,000/坪 估算

每年成本：

1. 承租人房屋保險，動產 30 萬，火災附加 200 萬，每年 500 ~ 700
- [連結](https://imgur.com/a/uoNfbt0) 
- [新安東京](https://www.tmnewa.com.tw/b2c_v2/contents/house.html?)

以台北市公寓租金平均月租金 1,000/坪，租約三年， 25 坪公寓為例，計算：

1. 目標年報酬 20%
- 初期投入成本為 12.5 萬
- 租金會變為 1,222/坪 ，房租會從 25k 增加為 30k
- 每三年可多長一個空間外，每年可多出 25k 的收入可應用
2. 目標年報酬 10%
- 初期投入成本為 12.5 萬
- 租金會變為 1,180/坪 ，房租會從 25k 增加為 29.5k
- 每三年可多長一個空間外，每年可多出 12.5k 的收入可應用
3. 如果想要養一位全職員工，薪水 40k 無年終，含勞健保與會計成本 48k，目標年報酬 10%
- 須 46 間 25 坪公寓，才能打平人事費

#### 核心服務 - 永續收納

目標：身為一個生活需求不斷變化的租屋族，我想要一個對租客與環境友善，又能兼顧安全與花費的家具出租服務，讓我可以根據生活需求變化，隨時調整屋內收納與家具配置。

需求：

1. 能夠自由調整，而且可以重複使用的收納設計
1. 可擴充、耐用、通用、重複拆裝的層架組，例如
- IKEA [IVAR](https://www.ikea.com.tw/zh/products/outdoor-furniture-and-secondary-storage/outdoor-and-secondary-storage/ivar-spr-39248321)
- IKEA [HEJNE](https://www.ikea.com.tw/zh/products/outdoor-furniture-and-secondary-storage/outdoor-and-secondary-storage/hejne-art-20287812)，但 ddio 只用過它的加強版 GORM，不確定 HEJNE 耐用度
- 鍍鉻層架組合，稍微耐重
- 角鋼組合，粉耐重，例如[開心角鋼](https://www.happyrack.tw/)
2. 地震房倒、免上釘設計
2. 業餘規劃師，和承租人一起規劃合適的收納方案，以及教授保養維護方法
3. 租用期間由承租人負責保養維護、組裝
4. 租用結束後的維修、運送、倉儲

2. 租賃空調（？）

（繼續寫寫中）

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