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tags: Rentea
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# OURs 都市改革組織交流

根據 1/19 小聚的討論，Rentea 將會拜訪 OURS ，針對解決居住問題、建立買房以外居住方案，交換經驗囉～為促進討論品質，本次交流==並非==開放參與，只邀請有參與過 Rentea ，並認同合作住宅，或是想要長出無房產者的居住型態的朋友參與。亂入的話，會請你離開，敬請見諒。

本文以 [CC-BY 4.0 SA](https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/deed.zh_TW) 授權

- 交流時間：02/02 19:00 ，請不要遲到！
- 地點： OURs 辦公室
- 台北市泰順街26巷39號2樓 / https://goo.gl/maps/kHB9H6yAGi4pTHzF7
- 可直接按電鈴
- 參加人：
- aniii
- claire
- ddio
- hkazami
- peace

## 事前準備

請大家至少唸完以下文章，唸完請簽到～

1. 2021-01-20, [台灣居住議題的省思與願景展望](https://eyesonplace.net/2021/01/20/16176/)，
2. 2020-07-22, [康旻杰／「Try共」時代：回應多元社會，合作住宅沒有理由缺席](https://opinion.udn.com/opinion/story/12838/4718749)
3. 2019-11-15, [【座談筆記】台灣合作住宅的先行者：淺談合作住宅推動實務的現況與挑戰](https://ours.org.tw/2019/11/15/cohousing1112/)

- aniii
- peace
- ddio
- claire

## 討論流程(by aniii)

1. 自我介紹一輪
2. 簡介 Rentea / [投影片請點我](https://docs.google.com/presentation/d/1npSfDj9LPqHDLgB8r1aZKP2meSicBESnx8oSRTEGjnE/edit#slide=id.p)
3. 問題討論

## 想聊的問題
==發問時記得留下 ID，想問同樣問題的話，也可 +1==

### 夾心階層的居住解法 / 有國外經驗可以參考嗎？

- 除了買房子，如果不能保障每個人的居住權力，未來台灣會造成哪些社會問題？ [peace]
- +1 ，想多問未來人口老化、房屋老化，整建維護不易的情況下，都市居住空間會如何改變？ [ddio]
- 有沒有台灣以外的其他國家也面臨類似以下結構的居住問題？他們目前如何面對？ [hkazami]
- 房產價格與居住的供需平衡脫節（明明屋多人少但房價一直漲） [hkazami]
- 民眾普遍認為自己持有房產是保障居住權的唯一方案（無法想像或接受租房一輩子） [hkazami]
> 原本覺得現在房價所得比超高，會讓更多人覺悟，但後來發現建商改推小坪數物件，直接化解薪水問題 QQ [ddio]
- 民眾普遍重視房產的金融價值，就算實際上沒有買賣需求或無法買賣（認為有土斯有財＆明明沒有要賣但不接受房價下跌） [hkazami]
- 以上提問理由：個人認為在台灣房東想炒房不想好好租房子＆房客（或所有民眾）覺得租房子浪費錢不如想辦法買房子，這兩件事共同阻礙了租屋市場作為一個提供居住權的可能的發展 [hkazami]
> 補一段[上面運動回顧文](https://eyesonplace.net/2021/01/20/16176/)提到的方向： [ddio]
>> 下階段住宅政策倡議，應回歸「住宅消費者運動」路線，積極與這些新的居住消費者及新的居住需求來對話。用Erik Olin Wright話來說，將往過去尚未深入的「間隙轉型」方向著力，相較於既有住宅生產交換模式的侷限，提供新的消費者賦權形式。
- 有沒有哪個國家的房屋政策/租屋形式可以當作台灣的參考？ [peace]
- +1 [ddio]
- +1 [hkazami]
- +1 [Claire ]以租客觀點來看，我買房是因為租屋價格與品質的不穩定，房東肯不肯修東西、隔年是不是想漲價等太多因素不可控，年年搬家好累人....想知道其他國家是怎麼保障租屋族權益的
- 現在台灣最難解的居住問題有哪些？一般民眾是否有參與改變的方法？ [peace]

### 合作住宅在台灣的實踐

- 合作住宅、社會住宅、品牌公寓實際上能解決什麼樣的租屋問題？ 如何評估效益？[peace]
- 合作住宅在台灣落實的困難？ [peace]
> [這篇](https://ours.org.tw/2019/11/15/cohousing1112/)有提到一點，雖然是 2019 年底的狀況 [ddio]
>> 我遇到的困難是一直對很多人說明這件事，民眾可以理解，但政府承辦很難理解，沒有相關條文的支持，因此公部門不敢做。
>>
>> 推動過程中，不只是一般民眾、公部門也對合作社很陌生，認為租地給合作社是圖利少數人。如何和政府有好的溝通、法規上的支持很必要。土地權屬會遇到跨部會問題，很難解決。而土地問題沒解決，後續的推動就會停擺。目前我們也未排除自市場上購地，但確實的情況就是價高難以取得。
>>
>> 但我們社員本身的專長很多，後續合作住宅的自我管理、運作，對我們不是難事，但目前沒有相關法規可以協助住宅合作社的運作，是最大的困難。
- 合作住宅在鄉下會比在都市更有可能出現嗎？（地方創生/弱勢社區） [peace]
- 合作住宅最應該先幫助的是什麼樣條件的人？ [peace]
- 台灣理想的合作住宅形式會是怎麼樣規範與策劃？ [peace]
- 台灣政府現行住宅政策的建議？應該要盤點哪些資源？ [peace]
- （不限台灣）合作住宅如何從零開始起步？ [hkazami]
- 合作住宅與住宅合作社的差別？[aniii]
- 合作住宅與社會住宅有什麼樣的價值是疊合的？[aniii]

## 可參與的時間

以 2/2 晚上 19:00 (原訂小聚時間)為主，OURs竣傑本時段可。

以下先調查 2/1 ~ 2/4 晚上：

1. ~~2/1 19:00~~
- ddio, claire, peace, hkazami
2. ==2/2 19:00(已確認本時段)==
- ddio, claire, aniii, peace, hkazami
3. ~~2/3 19:00~~
- ddio, peace, hkazami
4. ~~2/4 19:00~~
- ddio, hkazami

## 交流地點
OURs辦公室（台北市泰順街26巷39號二樓，可直接按電鈴）

## 事前工作跳坑

- [x] Rentea 自介投影片加強版 - ddio
- [x] 與 OURS 約時間、討論交流方式 - 阿尼
- [x] 訂空間 - 確定在 OURs 辦公室
> [name=Claire Cheng]摩茲工寮的話可幫忙登記

## 交流筆記

目前自我介紹中，大家都很有想法，good!!
現在ddio正在介紹Rentea

> 竣傑：好的房子一下就沒有了，關鍵是如何擴大租屋的市場。現在[正分析租屋市場現在的狀況](https://www.facebook.com/limitroy/posts/4200717576613711)，像是有多少人繳稅。現在的資料都是跟政府索取，但政府還沒有591的資料還多。政府的資料不要太清楚就無法討論，蠻聰明的（誤）。未來的倡議或許可以合作。像是現在多少人正在租房子（ddio:591無法），或是租金價格（這個可以）。
>
> ddio:找房子可能難共同參與。（總之在講簡報）
>
> 竣傑：這樣跟別的品牌公寓有什麼差別？
>
> 哲輔：主要是不像品牌公寓是格式化，房客沒有自己的權力，但我們這個社群可以幫助他去
>
> 竣傑：所以你們可以協助有一個標的的租客，如果需要找房子或是改裝，都可以幫上忙。
>
> 哲輔：不一定要有標的才可以來找我們，早點來找我們就可以有更多的想像，如果我們有物件可以提供，或是沒有物件可以一起找。
>
> ddio:參與的人可以同樣成為互助的社群。
>
> 竣傑：要先成立一個協會/組織，參與要共享財產權、合作要有資訊分享。台灣比較像是合作社，以前台灣的合作社就是大家集資蓋房子賣掉。最有名的就是城南跟基隆，沒有共享與經營的概念。希望要成立合作社，社會正當性比較好。像我覺得合作租屋都很好，但**主要還是屋源的問題**。跟品牌公寓要有差異，權力與義務是要相對。所以概念主要是你來我們可以幫助你，但後面要一起幫助。現在我們想做的就是**社會住宅或是開發商願意合作，讓合作社可以跟他們的屋源合作**。如果想要更努力的話，有沒有可以參與的方式。我們談的不是品味，想要居住在有保障，住得起的地方。要**先有共識才加入。前後的權利義務要搭配好**。像是你們要先組一個團隊，先提財務計畫，我們可以融資，但受幫助後要去幫助下一個人。這是經營公司跟合作社不太一樣的地方。有房源就長租，可以保障更多人的居住權力。透過社會住宅可以讓大家討論，透過合作住宅，真的有些人是不想要買房子。租屋的合作是非常支持。
>
> 哲輔：在德國跟誰租都能夠裝修房子，只要租約到期前要恢復。只是在台灣的目標都是買房，租屋都是過度，所以當下的房子都不會改善。即使是租屋十年都沒有想要改變。如果有一個人來跟我們說，第一句話是什麼？我想像的情境就是如果我有第一個房子，怎麼可以幫忙。就算是租屋的人，也可以對居住做改善。**原來想要居住好，一直存錢買房子不是唯一解。**
>
> 竣傑：買房子比較有保障，但買房子其實也不一定有保障。台灣談的都是居住運氣，租到或買到的房子好不好都是自己的事情。但我們可以溝通買房不是唯一解，而是有別的方式可以保障住的權力。概念上，就是在這個社會裡有一個制度，關鍵不是財產。實坪制跟持有稅會繼續倡議，政府的反應卻是把房炒高我就會來回應。
>
> ddio：那社會住宅其實就是議題倡議的緩衝
>
> 竣傑：其實這還是社會的反動，因為房價漲跟跌都有人罵，所以就先做做看社會住宅。夾心階層，買不起房也住不進社會住宅，要有什麼樣的模式協住？**倡議/合作住宅/社會住宅，分別幫助不同收入的人。** 被幫助的人要知道他們也要幫助後面的人，也算是一個互助會。我們不是純服務。六七個住宅合作社成為一個聯盟。
>
> ddio：合作的部分有兩個：1.rentea可以來談怎麼合作，目前實驗中。2.如果是數據上的合作，可以工程師個人或是提案到g0v。
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> 竣傑：怎麼做都比現在好拉，可以跟住宅合作社的聯盟一起。住宅合作社面對的是兩種人，一種是共老，有資源的人，想要住得更好；另一種是Ours倡議的是還沒有物件的人。
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> ddio：兩個軸線：1.社會溝通：買房外的選擇。 2.租屋獨立系統的實驗，或共同意象共同擁有的合作住宅。這兩個有關連嗎？
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> 竣傑：是啊，因為沒有例子可能就沒有辦法想像可能性。像是社會住宅，雖然目前沒有真的解決，但有更多機會可以討論。
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> ddio：把現在的實驗做完，真的可以幫助到倡議嗎？
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> 哲輔：會不會早就有人試過，但已經被證明沒有效果。
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> 竣傑：現在的品牌公寓剛開始是不是也是這樣想，但實際經營後，是不是就會改變。現在是比較像是專業經營。希望可以第一個事情去複製的這個部分要講清楚。大家集資給你住就很奇怪，很像詐騙集團。剛開始就要講清楚權利與義務，不要落入金錢上的爭執。

Q1.除了買房子，如果不能保障每個人的居住權力，未來台灣會造成哪些社會問題？ [peace]
>竣傑：資金投入房地產，那資金沒有投入發展。我們（台灣民眾）喜歡的國家（例如歐美日）都不是這樣發展。

Q2.想多問未來人口老化、房屋老化，整建維護不易的情況下，都市居住空間會如何改變？ [ddio]
>竣傑：為什麼都更是讓有錢人更有錢。剛開始設定房子就要買，現在的房子住戶少，還可以用容積獎勵鼓勵更新，但更新後住戶更多，未來讓都會更難做。都更變相成為再次合建。為什麼只有有產權的有容積，那能不能全民都有容積，（讓容積跟著人而非建物，成為更人基本權力），建商跟我們買。房屋老化沒有垮，地震垮的（中高樓建物）也不是要改建的（矮的公寓華廈）。整建維護就是容積獎勵，容積獎勵的概念就是下一個人虧，社會的縮影。中永和就是現在都市的想像，每個都蓋20幾層。都市都是鼓勵都更，又不斷往郊區擴建。台灣的交通就是不斷

Q3.有沒有台灣以外的其他國家也面臨類似以下結構的居住問題？他們目前如何面對？ [hkazami]
>歐美、日本、韓國的制度比較健全，韓國雖然高房價，但跟台灣比還是好多了。但如果比較中國與香港，台灣比較好一點。建商的天賦人權，不斷融資去蓋樓，可以沒有規範的賣。相較比較類似的是日韓，住宅自有率差不多五六成。跟我們最像的是韓國，在社會住宅與稅制。日本是更好一些。新加坡市政府蓋空屋賣給大家。台灣政府得到的稅收其實不高，效率上也沒有。有錢人繳多的某個稅別（沒聽清楚？）來改善，現在是長照與住宅。政府要加稅是不是公務員要加薪。

- 房產價格與居住的供需平衡脫節（明明屋多人少但房價一直漲） [hkazami]
>囤房稅太低。一億的房子大概有一百萬。稅率與稅基不同。如果台灣實價課稅，大概就倒光光。房屋實際的價值乘1.2%。多屋持有是不可以更高的稅。若多出的屋子若租出去，可以抵稅。
>
> Claire:那房價不是就會提高嗎？
>
> 但其實脫不了手，房價再高也沒用。

Q4.哪些國家可以學習？
>日韓的稅制比較貼近情況。房屋的持有稅跟交易稅會某程度阻止炒作。全台灣房屋的平均價格，大概是其他國家首都的價格。（所得比）

Q5.品牌公寓/社會住宅/合作住宅上的社會效益？
>還沒有做，但很值得做。

Q6.推動合作住宅最大困難？
>大家不夠暸解。還在做社會溝通，清楚定義，教育推廣。今年會跟主婦聯盟合作。

Q7.合作住宅相關問題？
>* 鄉下跟都市都可以，是要可以做。
>* 合作住宅要找的應該是哪些政府還沒有幫助到的人。
>* 理想的合作住宅是共有的產權，擁有合作社的股權與居住的權力。確保不會賣，不會漲價，退股可以折算費用。合作社的股份不能自己交易，要賣回給合作社，合作社再決定賣給誰。
>* 住宅合作社/合作住宅是要法令清楚的定義。搭配選舉來倡議。
>* 合作住宅通常是從社群開始，理念強到要一起住。新竹科學園區買房給員工合購；中研院去汐止買土地變更後蓋房。像是主婦聯盟合作社。
>* 合作住宅就是一群人住；住宅合作社就是有一個合作社組織來保證個項目，兼具人跟錢，困難的地方就是用錢做，但執行的是人。一開始講權利義務會講比較久。
>* 合作住宅與社會住宅就是讓住宅回到居住，不是要賣的物產。

Q8.天龍房屋？
>跟民眾接觸。透過權力與社會溝通，讓人有變化。每天都有十幾個人。

常見的組織的說明方式：
vision + regulation + project

- vision - 這個組織想要做什麼
- regulation - 想要做什麼、不想要做什麼，制度是什麼
- project - 實際上要做的事情

## 交流時提到的資料

- OURs 評論政府租屋資料狀況： https://www.facebook.com/limitroy/posts/4200717576613711